抑制楼市过热 信贷政策成楼市走向关键因素

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最近，北京再次出台了“住房和贷款并重”的调控政策。这是自2010年7月以来，北京第三次搬出这把“砍刀”。从此前在许多地方实施的这一政策来看，它在短期内对房价有着显著的杀伤力，但政策放松后，房价很快“回敬”。

《中国证券报》记者从知情人士处获悉，北京楼市“3.17”新政出台后，如果房价继续单边上涨，可能会出台更为严格的调控政策，包括继续提高首付比例、完全取消优惠按揭贷款、缩短贷款期限、打击推高房价的非法中介等。，保持房地产市场的稳定。3月26日晚，北京发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》，加强了对北京商业和办公项目的监管，限制个人购买商业和办公项目。

抑制房地产市场过热

2010年6月4日，住房和城乡建设部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会发布通知，规范商业个人住房贷款中第二套住房的认定标准。根据通知要求，在鉴定第二套房时，应以家庭为单位，以“房屋认定”为主，同时以“贷款认定”为辅。这是“还贷还房”政策首次出台，被称为当时“最严格”的二套房标准认证政策。

在第二套房的认定中，2007年颁布了相应的标准，但2007年实行了“还贷不还房”的原则。在这种情况下，房地产投机者可以全额支付每栋房子，然后用房地产作为抵押，然后去银行以其他名义借房地产。

此后，7月12日和7月15日，上海和北京分别发布了《住房和贷款认定实施细则》。贷款前，银行不仅要查询借款人的贷款记录，还要登录房管部门的房屋权属系统，查询借款人家庭的住房数量。

这项规定的初衷是为了抑制当时房地产市场的过热。根据连锁房地产研究所的数据，2007年，北京的纯商品房平均价格首次超过1万元。2008年，央行连续五次降息，2009年开始鼓励住房消费和房地产开发投资。到2010年限购开始时，北京房价的平均价格已经接近2万元/平方米。

在接下来的六个月里，许多城市效仿北京和上海，出台了类似的调控政策，遏制了房价的上涨。2011年11月，北京大兴顺驰领海房地产的开盘价从1.8万元/平方米下调至1.4万元/平方米；上海万科清林径房地产开盘价下调15%；南京天正滨江花园开盘价格由20000元/平方米调整为15900元/平方米；北京毛静国际城的开盘价从19，800元/平方米降至14，000元/平方米。

根据央行公布的个人住房贷款总额统计，2011年全国个人住房贷款余额为7.14万亿元，同比下降31%；2012年，全国个人购房贷款余额为8.1万亿元，同比增长0.24%。从数据可以看出，信贷紧缩政策对房价有明显的短期抑制作用。

信贷政策发挥着重要作用

2011年房地产市场大幅调整后，2012年6月8日，央行下调基准利率，同日发布的《商业银行资本管理办法》降低了商业银行二手房贷款的风险权重。2012年7月6日，央行再次下调基准利率。2012年下半年，房价在此前下跌的基础上上涨。

2013年1月，部分银行对二套房的认定标准进行了微调，将“房屋认可和贷款认可”放宽为“房屋认可但不贷款认可”。2013年4月，许多地方重申了“还贷还房”的政策。然而，根据央行公布的个人住房抵押贷款总额统计数据，在2011年和2012年受到抑制后，2013年抵押贷款规模大幅上升。据业内人士透露，“还贷还房”政策在实际执行中可能会有所放松。

根据央行的数据，2013年全国个人住房贷款余额为9.8万亿元，同比增长77%。相应地，2013年，全国许多地方的房价大幅上涨。根据易观国际数据研究所的数据，北京二手房成交量同比增长37.15%，平均上市价格约为3.2万元/平方米。

2014年上半年，许多地方再次强调“住房和贷款并重”的政策，央行收紧了抵押贷款政策。2014年9月，房价大幅下跌。根据连锁房地产研究所的数据，北京的房价在那一年下降了12.8%。2014年9月30日，中央银行和中国银行业监督管理委员会发布文件，将“还房还贷”政策改为“还房不还贷”。2015年，深圳房地产市场率先飙升，随后上海发生了变化。截至2016年，南京、厦门、宁波和郑州等20多个城市的房地产市场相继上涨。2016年10月和11月，深圳和上海分别再次强调“住房和贷款认可”。然而，深圳和上海的房地产市场仍显示出约10%的增长。

据格龙会的一名高级研究员称，实际上是信用害死了人。根据央行数据，2015年全国个人购房贷款余额为14.18万亿元，同比增长55%；2016年，全国个人购房贷款余额为19.83万亿元，同比增长112%。相应地，北京的房价超过了6万元/平方米。

“房价增长主要取决于央行对抵押贷款的态度。历史数据显示，在2010年央行收紧抵押贷款后，北京和上海的房价在2011年下跌了约30%；2013年，抵押贷款政策宽松，北京和上海的房价上涨了约40%；2014年，它再次收紧，北京房价下跌了12%；在2014年底放松之后，房价在一年后飙升。”研究者说。

房地产市场的监管仍然存在阻力

《中国证券报》记者从知情人士处获悉，如果北京楼市“3.17”新政出台后三个月内房价仍单方面上涨，政府可能会考虑出台更为严格的政策，遏制楼市的非理性上涨，维护房地产市场的稳定。控制措施包括继续提高首付比例，完全取消优惠抵押贷款，缩短贷款期限，打击非法中介抬高房价。

3月26日晚，北京发布了《关于进一步加强商业和办公项目管理的通知》。根据公告，开发企业在建(含销售)的经营性项目应出售给依法注册的企业、事业单位和社会团体。购买商业项目的企业、事业单位和社会团体不得将房屋用作住宅；再次出售时，应当出售给企业、事业单位和社会团体。

公告强调，在政策实施前，已出售的商业项目再次上市出售时，可以出售给企业、事业单位、社会团体或个人。个人购房应符合以下条件:在北京无住房和商品房记录。自申请购买之日起，他已连续五年在北京缴纳社会保险或个人所得税。与此同时，商业银行暂停了个人购买商业项目的贷款。

根据中国房地产协会的数据，北京的房价已经连续17个月逐月上涨。自2015年10月起，北京市平均房价由37，221元/平方米上涨至60，738元/平方米(2017年2月)，涨幅为63.18%。根据北京乐居最近的一项调查，76%的受访者认为北京的房价太高，只有17%的人勉强接受。

《中国证券报》采访的许多业内人士认为，“3.17”新政对各类买家都有不同的影响。“北京的购房者可以分为三类，包括首次购房者、房屋转换者和二次购房者。”《看房人》创始人刘长青表示，对于首次购房者来说，影响不大，首付比例仍为35%，利率也没有变化。唯一的变化是贷款期限从30年改为25年(不包括25年)。

对于那些购买二手房的人来说，新政的影响并不大。新政实施前，普通住房首付比例为50%，非普通住房首付比例为70%；新政实施后，普通住房数量增加到60%，非普通住房数量增加到80%。“10个百分点对大多数打算购买第二套房的人来说影响不大。”刘长青说道。

对于换房子的人来说，“还房子还贷款”有很大的影响，尤其是那些已经卖了房子还没有时间买新房的人。“对于那些已经签了合同并付了定金，但还没有申请贷款的人来说，这种影响更为突出。”北京连锁房地产的一位负责人说。