楼市调控城市扩容 一二手房价格倒挂频现

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在调控力度不断加大的情况下，各地的房地产市场种类繁多，尤其是热点城市的二手房价格倒挂现象值得探讨。

房地产市场监管仍在蔓延。3月29日，天水、甘肃、贵阳、贵州和吉林长春同时出台政策，三个房价涨幅不大的城市加入限购行列。据统计，到目前为止，全国至少有30个城市加入了这项规定:北部的长春，南部的三亚，东部的上海和西部的天水；从一线城市，到二、三线热点城市，到四线城市，再到全国贫困县，范围是中国房地产市场监管史上最大的。在调控力度不断加大的情况下，各地的房地产市场种类繁多，尤其是热点城市的二手房价格倒挂现象值得探讨。

在上海市中心的一个房地产项目中，一手住房的平均价格为8.5万元/平方米，而周边二手房的平均价格已经达到9万元/平方米。同样，在南京西南，一手住房的平均价格为35000元/平方米，而周边二手房的平均价格为40000元/平方米。二手房的价格严重颠倒，这使得很难找到新房子。

有人可能会问，二手房的价格不能上涨吗？答案是“不！”政府对一手住房的定价有严格的规定和限制，并根据不同的行业和建筑设定房地产市场价格红线。例如，南京对河西南部、河西中部、仙林、江北和江宁五个地区的新建商品房实行最高限价。

如果价格被定在高水平，当它被定在低水平时，它将受到影响。在紧急情况下，一些不缺钱的开发商根本收不到销售许可证，他们也不会直接出售。即使它们是在交谈后打开的，它们也大多是卖给自己的人，然后作为二手房出售，从而间接赚取差价。例如，去年7月，南京南光大学附近的一处房产以平均每平方米16，100元的价格被拍卖。超过9个月未领取销售许可证；街对面的另一处房产上一次被推高是在去年4月，平均价格为15500元/平方米，而且已经有近一年没有拿到销售许可证了。这两处房产的二手房均价已经达到了22800元/平方米。

一位知情人士表示，如果开发商没有拿到销售许可证，就不能被定性为掩盖事实，执法部门也不擅长调查此事。南京西南部一家房地产公司的中层负责人告诉记者，老板去年收回了整个房地产的全部成本，剩下的数百套房子以更高的价格出售。

在这一轮楼市调控中，另一个值得警惕的现象是“依市决策”的味道发生了变化。一旦去库存成功，库存高的城市将加入监管阵营。大多数人对房价的判断是基于“羊群效应”。当价格上涨时，他们就会追上去，当价格下跌时就会卖出去。在“买得越多”的心理影响下，限购已经成为一些城市开发商的最佳广告。

然而，值得强调的是，中央政府调控房地产市场的决心是毋庸置疑的，调控政策将不断加强的预期是强烈的。

成都、厦门、福州等地在限制购房和贷款的基础上增加了“限制交易”。其中，厦门市规定，购买新房必须在取得产权证后2年内上市交易；成都市规定:“所购商品房自合同备案之日起5年内不得上市转让，二手房应当载入房地产登记簿。”这实际上将把投机者锁定在房地产市场，未来将有更多的热点城市采取这一措施。

与此同时，监管当局严格调查房地产企业和中介机构的价格操纵，传播虚假意见，伪造买家的资格。3月29日，住房和城乡建设部通报了最近各地查处的30家非法房地产中介和开发企业。这是住房和城乡建设部继去年通知96家非法房地产企业和中介机构后，第二次公开披露非法房地产企业名单。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，本轮楼市调控相当严厉，充分体现了房地产市场调控的紧迫性，反映了当前严格的调控取向，使房地产市场后续行业纪律得到更好的确立。