调控效果逐步显现房地产投资增幅呈现前高后低态势

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建议在下一阶段，继续坚持因地制宜、因市制宜的原则，强化地方政府在住房市场中的主体责任，在土地指标、税率调整、住房金融政策和市场监管体系等方面赋予地方政府更大的权力。

国务院发展研究中心市场经济研究所副研究员邵婷

今年1-3月，中国房地产开发投资同比增长9.1%，比2016年增长2个百分点，比1-2月增长0.2个百分点，延续了2016年7月以来累计同比增速的上升趋势。第一季度也是房地产市场调控力度加大的阶段。在强调控背景下，房地产市场整体运行稳定。

首先，销售量下降到很高的水平。1-3月，商品房销售面积同比增长19.5%，比2016年全年下降3个百分点，比1-2月下降5.6个百分点。这是自2016年以来销售额同比增幅首次低于20%。二是市场领先指标处于改善阶段。1-3月，新开工住房面积和征地面积分别增长11.6%和5.7%，同比分别增长1.2个百分点和-0.5个百分点。三是各城市市场分化态势进一步加剧。在住房销售方面，一线城市和二线城市的住房销售面积同比大幅下降，而三线城市和四线城市的增长率同比进一步上升。3月份，70个城市的一、二线城市新建商品房价格继续同比下降，连续下降的月份数分别达到6个月和4个月。三线城市新建商品房价格同比小幅上涨，3月份同比上涨0.4个百分点。

在立足本地和城市政策的房地产调控政策作用下，针对北京、上海等一线城市和合肥、苏州等潜在热点城市的二手房价格在春节后快速上涨，各城市都出台了更加严格的调控政策。据统计，今年以来，已有9个热点城市升级了调控政策，周边24个城市开始实施限购、限贷等调控政策。一些二手房市场快速升温的城市及时出台了稳定市场的措施，将二手房市场与新建住房市场的联动监管纳入统一的住房监管体系，并采取了限制购买商品房、首付比例和贷款利率双重调整等政策措施。在强化调控措施的作用下，这些城市的住房市场迅速降温。从3月18日到31日，北京新建商品房平均数量每天都在下降，二手房平均申请数量每天都在下降，住宅交易三方合同数量大幅下降。

三是四线城市商品房去库存化进程加快。截至3月底，中国商品房销售面积为6.88亿平方米，同比下降6.4%，比2016年下降3.2个百分点。主要是由于四线城市房屋销售快速增长，库存压力大，库存消化周期缩短。

建议在下一阶段，继续坚持因地制宜、因市制宜的原则，强化地方政府在住房市场中的主体责任，在土地指标、税率调整、住房金融政策和市场监管制度等方面赋予地方政府更多的权力，实现地方政府在住房市场调控中的“权责一致”。抓住宝贵的时间窗口，适时出台基本住房制度建设的相关政策措施和长效机制，加快推进税收、金融、土地等基本住房制度建设。坚决遏制一、二线热点城市新建商品房和二手房价格过快上涨，特别是将二手房市场纳入统一监管体系，防止一、二级市场联动机制形成，落实住房和城乡建设部、国土资源部联合下发的《关于近期加强住房和土地供应管理和调控的通知》， 根据供需矛盾，督促城市做好住宅用地供应。 对于商品房存量较大的四线城镇，应采取罚款措施。对于大型商品住宅、商业写字楼等非商品住宅，应从推进以人为本的新型城镇化发展、支持城镇居民和新市民购房需求的高度，积极稳妥地采取变棚改货币化安置、放宽公积金使用条件、发展跨境房地产等措施。