上海楼市调控政策加码 摇号购房剑指市场乱象

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在限购限贷政策下，一些热点城市的新房和二手房交易出人意料地被遗弃。“未来一两年，在北京、上海等一线城市，二手房的月平均交易量将在1万至2万套之间，这将是正常的。”一位知名的房地产数据提供商向记者预测。二手房交易量下降最明显的影响是房地产中介，包括链家在内的大型房地产中介已经开始应对。不过，业内人士认为，从整体政策来看，5月份政策力度将有所减弱，但重点将放在“抓落实”上。考虑到市场和政策等诸多因素，房地产企业在土地拍卖市场上会更加谨慎。

上海买房要经过公证

5月4日，上海市住房和城乡建设委员会发布了《关于进一步加强本市房地产市场商品房预售行为监管的通知》，明确要求新开商品房以公证机构主办的抽签方式公开销售；严格执行购房实名制；不得以任何名义收取额外费用。

上海中原房地产市场分析师卢文喜认为，新政的背景是新房和二手房价格倒挂，以及由此引发的混乱。由于监管因素，上海房地产市场的新入市价格低于邻近的新房价格，当前房地产市场的利益被重新分配:从原来开发商的垄断到买方的利润。在“买就是赚”的心态下，虽然上海楼市整体成交疲软，但一些新盘仍出现“光盘”现象。为了买房子，买家不惜任何代价支付“茶费”和“编号费”。变相地，它增加了那些只需要买房的人的负担，也使得新房销售有了更多的寻租空间。

一位不愿透露姓名的房地产分析师指出，事实上，开发商也让有关系的“条纹”买家头疼:这些人依赖关系，要求开发商低价出售房屋或选择好的楼层和房间类型，这挤压了一些开发商的利润。现在，随着新政的推出，开发商也有理由拒绝“条子”买家。

卢文喜认为，上述措施对普通购房者来说是一件好事，至少在公证处的监督下，买房是有公平机会的。第二，进一步规范市场。如今，打开市场营造氛围是一种常见的营销方式，这无形中给真正的买家带来了心理压力。现在买房的名字从开始到签合同都不能改，这样房地产投机者就没有机会了，市场上的水也逐渐被挤出来了。

据福建一家开发商称，福建开发商很早就通过摇号出售房屋，主要是因为供不应求，但没有采用公证处主持的摇号方式，上海的做法也比较规范。不过，卢文喜认为，“摇号”的市场效应不应被过分夸大。今年前四个月，除了1月份的供需平衡外，其余月份都显示供不应求，3月份的比例为0.5:1。毕竟，供求关系决定价格。如果供求关系不逆转，价格暂时不会大幅下跌。

交易继续下滑

根据上海中原地产的数据，从5月1日至5月7日，上海新建商品住宅的交易面积为16.5万平方米，比上个月下降12.8%。从5月1日到5月7日，上海的新房供应量也出现了调整，为8.1万平方米。市场已经连续两周进入不到10万平方米的市场，一些项目已经推出了不到100套，表明市场仍不愿意出售。由于供应量不可能一直增加，交易中也没有太多的表现机会,“金、银、四”空的下跌甚至影响了市场信心。过度调控的城市数量逐渐增加。在学习了一些城市政策经验后，现在出台的政策越来越强，它们不仅注重政策，而且强调执行和可操作性。

根据易居中国的数据，4月份有44个市县出台了47项监管政策。如果加上山东、杭州、南宁等省市的专项执法，我们已经发出了50多个加强监管的信号。4月份，不仅调控的频率增加了，而且执法力度也越来越大。截至4月底，已有18个城市实施限购政策，限购范围不限于一线城市周边。济南、Xi、成都、厦门、扬州、长乐等二三线城市也加入了监管行列。

随着限购、限贷、限售等政策的不断出台，4月份开始出现调控效应，市场流动性下降。4月份，二手房市场在第一季度继续下滑，而二手房的持续低迷逐渐影响到了二手房市场。

具体来说，在4月份的一线城市中，只有深圳的交易量环比有所增加，但这主要是由于3月份的基数较低。4月份，深圳的交易量仍同比下降24%；二线城市的营业额环比大幅下降。据初步统计，厦门、长沙和天津的营业额同比都下降了40%以上。大多数二线城市的营业额环比下降，只有合肥和沈阳的同比增幅超过10%。

二手房市场继续降温。4月份，北京、上海和杭州的上市房屋数量和价格都有不同程度的调整。以上海为例，4月份二手房平均价格比2月份下降了约1500元/平方米。第三，在四线城市，常州，东莞和其他城市的营业额仍然很高，但地方政府也显示出他们的决心，在高压下控制。以常州为例。本月初，政府出台了一项新政策“两年限购”。4月份，常州的营业额达到68万平方米，比上个月增长6%，环比增幅得到控制。

根据易居中国的数据，在土地市场方面，4月份有205宗土地交易，比上个月下降了22%。营业面积2056万平方米，比上个月下降17%，平均保险费率为39%，比3月份下降10个百分点。然而，从具体的地块来看，土壤拍卖的流行似乎仍在继续。易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱认为，目前土地拍卖的火爆主要是由“扶底”政策造成的，因为大多数热点城市都设定了地价的“上限”，所以短期内不会出现监管的影响。

中间业务收缩

中原地产首席分析师张大伟认为，总体而言，2017年房地产市场的调整期已经明确。从房价变化来看，市场将在第二季度和第三季度出现明显的价格调整。

据一家房地产数据提供商称，目前房地产市场的低迷可能在未来一两年内变得“正常”。这对房地产经纪人来说可能是一个致命的打击。在上海的内环，一名《中国证券报》的记者走访了这家房地产经纪公司，发现店里满是门。过去，店里至少有五六个客户经理，但现在只有一两个员工。

“大多数人没有资格买房子，有资格买房子的人大多买不起。”一位房地产分析师指出，一些扩张过快的房地产中介，尤其是那些在楼市繁荣时期入市的中介，其门店和账户经理都是根据楼市交易高峰期配置的。现在没有太多的交易需求，所以关闭一些商店是很自然的。“不过，有传言称，该连锁店已经关闭了北京的300家门店，但我认为还没有达到那个水平。”这个人分析了。

中原地产(Centaline Property)首席分析师张大伟认为，目前有少数房地产中介机构已经关门大吉，这主要是由于政府整顿街边商铺，以及过去“拆墙打洞”的做法。此外，居住在项目区和学区的非法代理商店也部分关闭。总体而言，这也反映了本轮调控政策的力度。然而，由于市场仅进入一个月的调整期，大规模的行业收盘现象尚未出现。“经过6-9个月的政策严格执行，这种现象的可能性并不排除。”张大伟认为。

对于未来的市场发展趋势，易居(中国)企业集团首席执行官丁祖昱认为，首先，从总体政策来看，5月份政策力度将有所减弱，但重点将放在“抓落实”上，重庆、东莞等几个交易数据较好的城市可能会继续出台调控政策。其次，对于政策敏感性较强的二手房市场，短期趋势将继续低迷，上市和交易将进一步降低；一手住房将在政策的影响下逐渐出现，供求规模不太可能反弹；随着调控的进一步升级，更多的三四线城市将面临销售压力；接下来，拍卖市场将出现进一步的差异。考虑到市场和货币政策等诸多因素，房企在拍卖市场会更加谨慎。