2017北京首场土拍热度不减 首度限制自持比例

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在“断供”一个多月之后，北京土地市场再次受到追捧。

1月19日下午，北京迎来了2017年第一次土地拍卖，北京市房山区、平谷区和门头沟区的三块土地进入现场拍卖阶段。经过两个多小时的招标，两块土地分别达到了价格上限和自持比例上限，商品房建设方案应通过招标获得结果。另一块土地以11%的溢价被授予。

这个结果并不奇怪。2016年，北京市土地供应规模大幅下降，政策性住房用地被挤出，北京市房企普遍处于“土地匮乏”的饥渴状态。

一些分析师认为，这几乎奠定了今年北京土地市场的基调，除非北京大幅增加土地供应，否则这种局面将持续下去。随着土地供给的稀缺性和土地成本的增加，住宅企业组建财团收购土地将成为常态。

另外，值得一提的是，在这三次土地出让中，北京首次设定了自持商品房面积的预设比例，这可能成为北京未来土地出让的常态。

这三块地都是“有限的土地”

此次出售的三块地块均采用“限定房价和竞争性地价”的模式，限制了商品房的销售价格，设定了合理的土地价格上限。当投标价格达到合理的土地价格上限时，将不再接受更高的价格，改为对企业自持商品房面积进行现场投标。

当现场招标自持面积比例达到预设比例时，平谷、房山地块转入高标准商品房建设计划申报程序；门头沟地块转入自持商业(含写字楼)建筑面积比例申报程序。

从价格上看，平谷地块的最高销售价格为25515元/平方米，房山地块为38994元/平方米，门头沟地块为44849元/平方米。其中，房山区还设置了住宅项目“70/90条款”。

根据雅豪机构的统计，平谷地块的初始单价约为9400元/平方米，房山地块约为2.4万元/平方米，门头沟地块约为2.8万元/平方米。因此，如果地价不高，这些地块仍然有一定的利润空.

现场投标热情高涨。平谷土地很快达到了17.28亿元的土地价格上限，溢价为20%。房山地块的最高限价也达到了3.9亿元，升水率为30%。在随后的自持商品房面积招标中，两个地块都很快达到了70%自持的上限。

最终，这两个地块被转移到高标准住宅项目的投标阶段，所以他们没有在同一天得到结果。平谷地块有3名参赛选手参赛，房山地块有7名参赛选手参赛。

门头沟地块拍卖进展顺利。经过几轮竞争，由北京投资+远洋运输+龙湖+保利+首开组成的财团以63.3亿元的总价中标，溢价11%，平均底价约26500元/平方米。这也是那天唯一获得冠军的土地。

分析人士指出，这三种土地出让方式可能预示着北京土地出让规则的微调。

早在2010年，北京就试行了“限定房价和竞争性地价”的出让方式。位于房山区长阳镇的一块地块于当年5月份转让，限定销售价格为12500元/平方米。但这只是一种情况，开发商不需要为该地块自给自足。

去年10月，北京推出了近年来首批四块“限价房和有竞争力的地价”地块。由于供应不足，这些地块在拍卖中很快达到了土地价格的上限。在随后的自持区竞标中，他们都以“100%自持”的条件赢得了竞争。

在最近三次土地出让中，设定了“企业自持商品房面积预设比例”，旨在防止100%自持。值得一提的是，今年北京的另外两笔住宅用地交易也设立了这一条款。

一些分析人士指出，“限定房价和竞争性地价”将成为未来北京土地出让规则的主流。在“价格限制和有竞争力的土地价格”中设置上述条款也可能成为惯例。中原地产首席分析师张大伟表示:“中国土地市场已进入‘限价+自持’时代。”

市场预期没有改变

分析人士认为，目前北京的大众土地状况也反映了供不应求的现实。

雅豪机构营销总监郭毅在接受《21世纪经济报道》采访时表示，2016年，北京仅实现了15宗住宅用地交易，其中只有7宗涉及可售的商业住宅。在“土地短缺”的同时，一线城市的快速发展节奏和四线城市的大库存压力也使得前几年在“走出去”中颇受欢迎的大型住宅企业逐渐聚集到了他们的面前。此外，“南方部”房企也纷纷北上抢占市场，北京土地市场“多狼少肉”的局面日益严峻。

据中原地产统计，2016年，北京市出售的住宅用地规划建筑面积为220万平方米，同比下降75%。自住住房的比例为16.37%，前一年为6.03%。

郭毅还表示，尽管北京方面多次提出增加土地供应，但由于政策性住房的拥挤和自给自足产品的出现，未来可供出售的纯商品房比例仍在下降。

在刚刚结束的北京两会上，北京市代市长蔡琦表示，2017年将提高中低价位普通商品住房的供应比例，提高5万套经济适用房的供应比例，建成6万套经济适用房。重建3.6万个棚户区，完成1.5万套自住商品房的土地供应。

不过，张大伟指出，由于政策性土地供应量较大，预计今年北京市纯商品住宅用地供应量不会太多。

在这种预期下，房地产企业很难降低收购土地的热情。一方面，受供求关系的影响，纯商品住宅产品的价格趋势难以向下转向。另一方面，由于2016年大量去库存，企业需要积极补充土地储备。

郭毅还指出，为了避免高价土地带来的风险，类似北京门头沟地块，未来几个房地产企业联合收购土地的现象将会频繁发生。

张大伟表示，由于监管政策、土地供应节奏等因素的影响，春节以来，中国土地市场整体降温。然而，对于像北京这样的热点城市来说，供应短缺的基本面很难改变，企业对土地的争夺还将继续。