深圳拟恢复30年前划拨方式供地 影响房价几何？

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据分析，为弥补以往土地出让制度的不足，配合房地产长效机制的建立，深圳市政府从不同角度制定了符合深圳社会发展的土地出让办法，并建立了相关监管制度，为深圳房地产市场的长期发展提供了依据。

随着各地政策的频繁出台，租赁市场成为今年的热门话题。深圳先后出台了棚改、租赁市场等一系列民生政策。

近日，深圳市规划和国土资源委员会(市海洋局)(以下简称深圳市土地规划委员会)在其官方网站上发布公告，征求公众对《深圳市人民政府关于完善土地供应管理的若干意见(征求意见稿)》(以下简称征求意见稿)的意见和建议。《征求意见稿》恢复了以往的土地供应分配方式，将“只出租不出售人才用地、经济适用房和创新型工业用房”纳入土地分配范围。

米德兰地产全国研究中心主任何倩如在接受《商业日报》记者采访时表示，上述征求意见稿旨在弥补以往土地出让制度的不足，配合房地产长效机制的建立，从不同角度制定符合深圳社会发展的土地出让方式，并建立相关监管制度，为深圳房地产市场的长期发展奠定基础。

分配范围仅限于公共福利和非盈利性土地，其产权属于政府

深圳市土地规划委员会在解释中表示，根据《土地管理法》及其实施条例，中国的土地供应方式包括划拨、转让、定价和租赁。自1988年1月《深圳经济特区土地使用权出让条例》颁布实施以来，深圳经济特区国有土地有偿出让制度得到了统一实施，实际上取消了划拨，改为协议无偿供地。

以划拨方式恢复土地供应的目的是鼓励社会投资于民生用地，提高资源配置效率，确保公共服务和产品尽可能惠及群众。

在何倩茹看来，《征求意见稿》最大的亮点就是恢复土地分配。划拨土地的范围仅限于公益性和非营利性的土地，其产权属于政府，避免了一些企事业单位只向社会索取资源而不在一定程度上为社会做贡献的行为。

深圳市房地产研究中心高级研究员李也认为，回归行政划拨将一方面回归最严格的土地使用制度，强化政府划拨土地的账面价值，有利于体现土地使用的公共属性；另一方面，分配的土地已扩大到仅出租和未出售的人才、负担得起的住房和创新的工业住房。这是在高房价和新市民住房需求困难的背景下，人才住房和经济适用房的公共属性得到充分凸显。

李还表示，虽然《征求意见稿》明确了划拨土地的产权属于政府，但并没有限定划拨土地的投资主体。政府可以根据其投资管理要求选择合适的商业模式和经营者，区分土地供应和项目管理，从而鼓励社会投资民生用地。这意味着开发商参与公共服务设施和人才住房，即ppp模式，将成为未来企业转型的主要领域。

另外，在土地租赁方面，《征求意见稿》提出了短期租赁和长期租赁相结合的方式，短期租赁期限不超过五年，长期租赁期限不少于五年且不超过二十年。何倩茹认为，这是土地租赁市场的新尝试。

租赁市场会影响房价几何吗？

近日，国土资源部、住房和城乡建设部发布了《集体建设用地建设租赁住房试点方案》，确定了北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市的第一批集体建设用地建设租赁住房试点项目。

8月28日，深圳市土地委员会还下发了《关于加快培育和发展深圳市房屋租赁市场的实施意见》，指出要加大出租房的建设和供应力度，在“十三五”期间，计划购买和储存不少于100万套村民自建住房或村集体所有的房产。

深圳先后出台了棚改、租赁市场、土地供应向人才住房倾斜等一系列民生政策，大力发展租赁市场。对此，李认为，房地产调控将继续严格，围绕“租贷并举”建立长效机制。

事实上，如果算上城市中的村庄、企业宿舍和学生宿舍，深圳的房屋总数就足够了。深圳市政府政策研究室的人说，目前深圳有1042万套住房，人均居住人口接近1人。

深圳市房地产经纪协会发展研究部主任徐枫近日在“激进租赁时代”主题论坛上表示，租赁市场的发展为急需市场的住房问题提供了一个非常清晰的解决方案，这是深圳房价的一个非常明显的制约因素，并在短期内压低了深圳的房价。

何倩茹认为，低端安全、中端支撑、高端市场将是未来房地产的主要格局。