说好的转让“黄”了 上海证大海门项目停滞

本篇文章2805字，读完约7分钟

每一位记者吴凡实习记者张晓晴海门摄影报道每一位编辑曾建辉

这一次，上海证大面临着另一次所有权的转变。新“金老板”凯盛背后的真正控制者袁，新乐房地产集团有限公司(以下简称新乐集团)开始浮出水面。

据《民族商报》记者调查核实，凯胜的实际控制人是袁，他间接持有凯胜60%的股权，同时也是新乐集团的董事长。

事实上，新乐集团与上海证大早在2016年就因海门“证大国际城”项目(2017年上海证大半年度报告中称“滨江新城证大花园”)的转让而“挂靠”了，但由于该计划未获特别股东大会批准，这一“婚姻”以不和谐告终。

11月16日，记者实地考察该项目后获悉，新乐集团之前已经接管了海门地产，但项目处于停滞状态，营销中心没有员工。

11月17日，国家商报记者来到江苏省海门市新乐集团。其子公司江苏新乐房地产开发有限公司总经理王蓉蓉表示:“目前，我们正在洽谈并结清账目。这一次正好处于过渡期。那里基本上停滞不前。”

股东大会拒绝了转让

今年1月25日，上海证大宣布，本公司与上海证大房地产有限公司(本公司的间接全资子公司)作为卖方与新乐集团达成协议，根据该协议，卖方拟以约8.14亿港元的对价出售海门地产(即海门证大滨江房地产有限公司)的全部股份和贷款。

根据公告，上海证大出售的海门房产位于中国海门市临江新区，即长江以南、海宁寺以北、海门市新行政中心和商业中心以东，总土地面积约为449，800平方米，总建筑面积约为292，800平方米的在建房产和待售房产。该物业是上海证大在海门开发的“证大国际城”项目。

根据房产估价报告，截至2016年11月30日，上海证大在该海门房产中出售的房产的市场价值为人民币2.32亿元，开发房产的市场价值为人民币9.48亿元(包括海门市11处房产土地的估价为人民币4.76亿元)。

上海证大表示，鉴于已出售项目的持续亏损和海门开发区房地产市场未来前景的不确定性，此次出售将有助于公司剥离对中国一、二线城市以外项目的资本承诺，并使公司实现现金和资源重新配置，以重组其资产组合。

然而，2017年3月14日，上海证大宣布该交易在当天的股东特别大会上以76.76%的反对票被否决，买卖协议终止。

事实上，新乐集团在签署协议后接管了该项目。王蓉蓉告诉《国家商报》:“在2016年12月签署转让意向协议后，我们已经开始完全接管。包括已交付项目的管理和维护、在建项目的检查和检查、销售项目的包装、销售办事处和未完成项目的规划和设计。”

交易计划已获董事会批准，新乐集团已开始接管。为什么该计划在股东大会上被否决？对此，新乐集团律师、江苏金城律师事务所律师Xi卫国表示:“我们没想到股东大会会被否决。我们不确定具体原因。"

Xi卫国表示，今年8月，上海证大已将1.5亿元的原始存款返还给新乐集团。“我们仍然希望把这个项目搞垮。协议终止后，我们通过律师向上海证大和东方资产(当时上海证大的大股东)发出律师信函，要求履行协议，目前仍在谈判中。”Xi卫国说道。

《国家商报》记者试图就海门项目目前的进展情况采访上海证大，但未得到积极回应。

实地访问既冷又清楚

什么样的项目能让新乐集团“暂时忘却”？11月16日，国家商报的一名记者参观了该项目。

海门是郑达集团前董事长戴志康的故乡。2005年，仍为上海证大控股股东的戴志康决定在海门滨江区建设一座国际城市。

上海证大国际城的规划是:“证大国际城将为滨江新城提供住房、办公、商务、金融、教育、医疗、体育、娱乐等综合配套服务”，将成为海门最具生活品质的主要国际社区。

然而，与当时的“谢谢先生”形成鲜明对比的是，现场相当冷清。记者实地走访该物业时，发现该物业所在区域距离海门市较远，基础配套设施仍不完善。大多数建筑位于空，整体入住率较低。

当地居民告诉记者:“除了一些本地人，主要买家是一些来自上海的投资者。”

记者在现场看到，上海证大在2017年半年报中提到，东洲大厦二期独立别墅项目已经关闭，目前没有人关心已经建成的空白别墅。

之后，记者去了位于香港路的郑达国际城销售中心。人们发现人们已经去了空大楼，玻璃门被打碎了一地。房子里的广告牌东倒西歪，到处都是碎片。二楼也是如此，现场相当荒凉。可以看出售楼处已经废弃很久了。

记者随后去了拇指广场的新乐营销中心，那里只有“郑达国际城”的房地产模型，空是空的。门口的2017年新年海报上，赫然写着“新乐集团将与尊贵的业主和朋友携手，进入郑达国际城辉煌的新时代”。由此可见，新乐集团曾经接手过该房产。

广场上的警卫告诉记者:“已经有一个星期没人来这个营销中心了。现在我不知道它是属于上海证大还是新乐。”记者当天遇到的其他门卫也向记者提到，该房产的所有权不明。一个看门人说:“我们不知道我们的工资怎么了。”

11月17日，海门市住房和城乡建设局房地产部门在接受《全国商报》采访时表示:“那里的所有业务都已暂停，主要是因为此次收购。”

对于该地区的冷清气氛，一位来自住房和建设局的人士说，“政府已经将海门职业技术学校和郑达中学撤出，以便在那里发展。到目前为止，虽然学生们都通过了，但还没有形成良好的效果。”

有趣的是，记者注意到，虽然证大国际城的经营惨淡，但周边的楼盘如华福复旦的华福文远(600624)和江苏海化的洪迈家园等仍在蓬勃发展。

未来发展潜力

这个街区目前并不流行，但它已经成为房地产开发商的“战场”。原因是什么？

易居研究院智库中心研究主任严跃进在11月27日接受《商业日报》采访时表示，目前获得土地的机会主要与未来的市场投资前景有关。对于海门市场来说，目前土地市场的投资机会主要取决于未来的发展机会。

近年来，海门房地产市场稳步发展。据海门市住房和城乡建设局统计，2016年普通商品房(不含精装修房和别墅)平均售价为7439元/平方米，比2015年的7056元/平方米高出5.43%。

此外，随着苏通大桥和崇启大桥的建成通车，崇海大桥和沪宁高速铁路的快速推进，海门已融入上海“一小时经济生活圈”。近年来，随着江苏“沿江开发战略”和国家“沿海开发战略”的推进，海门市的发展方向是“向南推进”。在此背景下，项目所在地海门临江新区已成为南通连接上海和苏南的门户发展区。

“海门房地产市场曾经被低估，特别是高库存和疲软的房价是这些城市的特点。”严跃进说:“但目前，这样的城市正在兴起，包括上海到上海的高速铁路建设，这对海门市场有积极的影响。”类似地区的土地投资机会已开始增加，这也将带来各种新的M&A机会。”

在严跃进看来，虽然项目的入住率似乎很低，但实际上，后续投资的性价比将会上升。在长江三角洲的布局过程中，类似区域的投资价值仍然得到认可。

在采访中，王蓉蓉也对该项目表示乐观。它说，江苏省已经作出了巨大的努力，沿长江发展。现在有苏通桥和崇启桥。之后，轻轨、城际铁路和隧道都开通了，这仍然有很大的潜力。

编辑朱昱