房价上涨预期仍存 “两投”购房信贷受限

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编者按:今年上半年，随着监管进一步收紧，房地产和金融同行之间创造利润的方式受到限制，金融去杠杆化和回归实体经济取得了一些进展。

可以看出，在一系列政策的引导下，各银行机构围绕五大任务:去产能、去库存、去杠杆化、降低成本和短板化，在供给方面更加注重存量重组、增量优化和动能转换，积极实施各种政策化解产能过剩，为去产能提供坚实的金融服务。

从社会融合结构的变化中可以清楚地看到这一点。央行近日发布的《2017年第二季度中国货币政策执行情况报告》显示，人民币实体经济贷款同比增长，信托贷款和未贴现银行承兑汇票同比增长，委托贷款同比大幅增加，企业债券融资同比减少，股票融资同比减少。

然而，防范和化解系统性金融风险仍然是必要的。作为下半年金融工作的重中之重，严格监管仍是关键举措，从某种意义上说，这才刚刚开始。

值得一提的是，从2018年第一季度开始，一年内资产超过5000亿元的银行发行的同业存单将纳入mpa同业负债比率指标进行考核。针对资产管理业务存在的五大问题，监管机构主动消除套利空，引导资产管理业务回归初衷，控制流动性风险和杠杆水平，防范影子银行风险。与此同时，央行特别强调，要严格执行差别化信贷政策，限制信贷流向投机性购买。

所有这一切意味着去杠杆化政策将在今年下半年继续，并逐渐生效。可以预见，随着去杠杆化的深入，银行信贷业务和资产管理业务将加快调整步伐，从而推动银行资金进一步脱离虚拟走向真实，回归服务实体经济的源头。

最近，中央银行发布的《中国货币政策2017年第二季度实施报告》(以下简称《报告》)指出，“严格执行差别化信贷政策，限制信贷流向投资性投机性购买。”值得注意的是，在央行发布报告的同一天，广州许多大银行表示，自2017年8月12日以来，首笔住房贷款的利率已从基准上调5%，引起了市场的广泛关注。

那么，除了执行监管意图外，还有哪些因素在推高银行按揭利率？限制信贷流向投资和投机性购房将如何影响银行的信贷业务？

鉴于下半年抵押贷款利率的走势，许多接受记者采访的专家表示，不排除年内进一步收紧抵押贷款利率的可能性，但不会大幅提高。

对房价上涨的预期仍然存在

记者注意到，在《报告》发布的前几天，央行在《中国区域金融运行报告(2017)》中为房地产信贷设定了明确的金融政策底线:“在支持居民合理购房的同时，严格限制信贷流向投资投机性购房。”

根据《中国区域金融运行报告》(2017年)，" 2017年，各地区将认真落实'房为住，不投机'的政策要求，继续加强'城市政策'的调控政策。全国房地产市场可能呈现“交易量下降、价格稳中有降”的发展趋势

值得一提的是，在报告中，央行认为房价上涨的预期仍然存在。主要原因包括:土地供应不足，甚至在一些城市“面粉比面包贵”；一些热点城市库存水平较低，短期内市场供应紧张；居民投资渠道有限，回报低。

中国民生银行(600016)(港股01988)首席研究员文彬在接受记者采访时分析，目前的房地产调控措施更多地集中在需求方面。从过去的调控经验来看，一旦调控政策放松，北京、上海、广州和深圳等一线城市的土地和住房价格往往会大幅上涨。“因此，在当前房地产市场调控取得初步成效的情况下，我们应该更加注重完善房地产调控的长效机制，包括增加一线城市的土地供应、建立多层次的住房制度和开征房产税。在金融层面，要通过差别化的首付比例和贷款利率，支持需求旺盛、投资受限和投机性需求，更好地反映住房的住宅属性。”文彬说。

"预期的逆转需要一些时间。"中国社会科学院金融研究所银行研究室主任曾刚表示，整个房地产市场对房价上涨的预期在一定程度上已经减弱。“这时，政策的实施需要更大的决心。随着房地产限购政策的继续，预期的变化需要一个过程，短期内不会有效。”曾刚说。

一些银行提高了首次住房贷款利率

据悉，在广州，建行、中行、农行、交通银行等多家大银行已实施了今年8月12日以来首套房贷利率上调5%的基准。与此同时，记者了解到，北京首套住房贷款利率仍以基准利率为基础，目前只有广发银行、民生银行等部分银行将首套住房贷款利率上调了10%，而第二套住房贷款利率上调了20%。

事实上，提高抵押贷款利率并不仅限于一线城市。荣360发布的7月份房贷利率报告显示，7月份全国90%以上的银行没有利率优惠，其中364家银行执行基准利率，比上个月减少35家；126家银行的基准利率上升了94个百分点，显示出明显的上升趋势。

银行提高了什么样的抵押贷款利率？接受采访的专家表示，除了遵守房地产市场的监管政策外，银行资本成本上升也是一个重要原因。

“尽管央行没有调整法定存款和贷款的基准利率，但自今年以来，银行负债成本迅速上升，包括银行间存单、理财产品和银行贷款利率的发行。如果仍然按照以前的抵押贷款基准利率浮动，如果发放抵押贷款，银行的一些产品将出现利率反转，从银行自身的角度来看，这是难以维持的。”文彬认为，银行提高抵押贷款利率是市场利率变化和银行债务成本增加的必然结果。

曾刚也持类似观点，他还强调，提高抵押贷款利率也是银行主动调整信贷结构的应有之意。“自今年上半年以来，市场利率持续上升，波动性加大。为了缓解期限错配的压力，银行信贷在期限结构方面更倾向于短期贷款，改善资产流动性，提高资产侧应对资金的再定价能力。最终收入的增加降低了利率风险。”曾刚表示，不管符合房地产调控政策趋势的因素是什么，银行也只会从自身资产管理的角度选择提高抵押贷款利率。

居民贷款的杠杆率已经下降

在一系列监管政策下，房地产贷款持续降温。数据显示，截至6月底，个人住房贷款增速回落至30.8%，比年内最高点低6个百分点；利率方面，个人住房贷款利率小幅上升，6月份加权平均利率为4.69%，比3月份上升0.14个百分点。

值得注意的是，央行7月份发布的信贷数据显示，当月人民币贷款增加了8255亿元，同比增长3619亿元。分行业看，家庭贷款增加5616亿元，其中短期贷款增加1071亿元，中长期贷款增加4544亿元。

专家表示，从结构上看，家庭中长期贷款增加4544亿元，占新增人民币贷款的55%，比上个月增长24个百分点。按揭贷款比重回升，主要是受企业贷款比重下降影响。然而，从新增抵押贷款的规模来看，它略低于今年前7个月的平均水平，这表明该行对急需住房的支持没有减弱。

至于下半年的房贷利率走势，大部分银行业业内人士认为，由于监管部门没有任何放松个人住房按揭贷款政策的迹象，银行将密切关注房地产相关政策的变化趋势，不排除进一步上调房贷利率的可能性。

“未来政策有可能进一步收紧。与此同时，考虑到资产和负债管理，银行将在下半年减少流向房地产行业的资金。”曾钢强调，银行应根据“保证与压力”、“一城一策”的信贷政策，区别对待不同类型的信贷需求。在加强房地产信贷流量监管的同时，还应注意满足客户的需求。

在文彬看来，下半年进一步上调房贷利率的可能性相对较小，尤其是首套房贷利率总体上将相对稳定。“由于央行的货币政策仍保持稳定和中性，在今年，市场利率将保持相对稳定，银行的债务成本也相对可控，因此银行不太可能大幅提高抵押贷款利率，尤其是首套住房贷款利率。”文彬说。

此外，专家表示，随着中国宏观经济的稳定和企业投融资需求的旺盛，银行今年将加大对企业部门的融资支持，而减少对房地产行业的资金供应将使银行腾出更多资金支持企业部门。