任志强最新演讲：今年房地产市场不会有大的问题

本篇文章3685字，读完约9分钟

本文是任志强2017年7月23日在博鳌路21世纪房地产论坛第17届年会上的讲话

1.这一制度决定了中国的房地产市场不会发生根本性的变化

一是什么是完全市场？在评估中国是否是国际市场经济时，有许多定义。俗话说，顾客就是上帝。假设我们的政策对顾客有很多限制条件，那么这肯定不是一个合适的市场。

影响市场的主要因素是国家的基本制度、宏观和微观。由于我国的制度条件不同，中国无法比较和借鉴西方市场经济国家的经验。

要判断一个不完全市场的趋势，我们应该从多方面进行综合分析，不能只看单个因素的影响，而忽略其他因素。就国家制度而言，最重要的是土地制度。在政府决定土地资源配置的情况下，中国房地产市场不可能发生根本性的变化。

二是户籍制度。住房已成为定居的一个条件，所以我们可以看到，大多数限购政策都是基于户籍。另一方面，如果你想得到这个城市的资源，你至少要有这个城市的户口。

我们的金融体系中没有房地产基金产品。它的作用是用资金来分享城市化的红利，而不是个人买房。

目前，许多人投资房子，因为没有房地产基金来分享。因此，有钱支付首付和利息的人可以买房子投资，没钱支付首付或利息的人不能通过资金分享，这就创造了一个巨大的投资市场。假设基金发展起来，它可能不是一个以住房为直接目标的投资市场，而是一个通过基金进行联合投资的市场。

2.如果没有社会化的房屋租赁，高地价将导致高租金

我们还可以看到许多城市都在谈论房屋租赁，尤其是一些大城市。但是，如果没有社会化的房屋租赁，高地价形成的租赁市场必然会有高租金。德国允许每个人私下买房，但是有政策支持你把房子交给房屋分摊机构出租，这是免税的，所以他会有更高的收入。如果中国不允许个人以社会化的方式购买房屋并将其转化为租赁产品，那么这个租赁市场仍将存在一些困难。

从历史上看，我们在租赁市场已经有十多年了，但它并没有真正解决问题。然后，我们可以看看第二季度发布的土地指数。这片土地实际上是一个不断上升的过程。

特别是，许多城市都在限制房价的上涨，但它们从未受到任何政策的限制。从第二季度发布的数据来看，土地价格涨幅仍在继续，这肯定会影响住房。

如果我们看看房屋和土地价格的比较，我们可以清楚地看到。全国平均水平和全国平均土地数量之间的房价差异很小。最直接的差价根本不足以盖房子。从东部地区来看，现有的土地价格基本上处于不赚钱或低利润的状态，而中部、西部和东部地区的房价是该地区和全国的平均地价。

3.土地价格的上涨将推动房价继续上涨

那么，你认为房价会上涨吗？还是房价会下跌？从土地供给的角度来看，它已经成为推动房价持续上涨的必要条件。然后，让我们看看当前的宏观政策。宏观政策提出了更多的“三比一补充”、“稳中求进”和“防范金融风险”。

稳定是十多年来的第一项经济政策，在此政策的背后，有必要防范双倍条件下的金融风险。

为了在增长和风险之间取得平衡，这一价值的上升并没有随着监管而改变。因此，第二季度公布的房屋地价和商户地价都在持续上涨。无论出现什么样的限购政策，这种增长都是不稳定的。

当我们看下一张照片时，可以清楚地看到。土地价值很高，全国平均房价与土地价格指数之间的关系非常密切。

也许根本没有足够的建设成本。可以看出，不断上涨的土地价格将推动房价继续上涨。我们还可以看到不同地区的平均房价和平均地价之间的关系。

只有东部地区的平均房价与现有的平均地价比较合理，而中部、西部和东北部地区的平均房价低于平均地价，这是国家统计局6月份公布的数据的对比。

你能想象当土地价格高的时候，房价会迅速下跌或者崩溃或者泡沫吗？让我们看看当前的宏观政策。一个是中央经济工作会议提出的“三比一补充”。争取稳定是中央多年来提出的口号。

4.今年的风险防范比稳定增长更重要

此外，去年的中央经济工作会议提出了防范金融风险的问题。最近，我们还应该看到成立一个专门的金融稳定发展委员会。

稳定是十多年来的第一个经济政策，所以它背后的原因之一是我们有翻一番的目标。第二，我们必须防范风险。第三，在增长和风险之间取得平衡。因此，政策中的重要指标是增长风险。

今年增长是可以肯定的，不会有大问题，所以防范风险比稳定增长更重要。让我们再来看看货币政策。在过去的两个月左右，近20个文件已经发出，严格限制各种融资和信贷。与此同时，m1m2呈下降趋势，并将继续下降。

我们可以看到美国的利率在上升，中国的资本价格也在上升。尤其是个人贷款利率的上升对购房的影响更大，而且个人贷款利率上升的成本高于房价的上升。个人贷款是用未来的收入流支付的。

这些未来收入流包括租金、住房升值、工资收入和货币贬值。然而，如果首付增加，个人贷款利率上升，这些升值可能无法抵消个人贷款利率上升造成的困难。

5.大约1万亿债务将在未来三年到期

我们还可以看到，从今年1月到5月，108家房地产企业的融资情况出现了巨大的差异。银行贷款、债券、票据和其他融资一直在持续下降。6月份的数据显示，尽管开发商融资略有增加，但仍呈下降趋势。

让我们看看2015年和2016年的新增债务，这是8500亿元，但在2010年和2014年只有8000亿元。然后，它将很快进入偿还贷款的高峰期。房地产企业明年将偿还3300多亿元的债务，明年将偿还4000多亿元的债务。

因此，也就是说，今年、明年和明年将有超过1万亿的债务到期，这与信贷控制直接相关。因此，它也将产生巨大的影响。

那么什么时候才有可能降低政策的条件呢？一是房地产的迅速衰落，二是经济的波动。此外，实体经济发生了巨大变化。

今年1-6月，房地产相关税费增长迅速，契税增长18.5%，土地增值税增长23.9%，是其他税费的两倍多。因此，如果出现经济低迷，特别是由于资金短缺，就有可能提出调整房地产政策的建议。

当我们看微观政策时，有很多事情。例如，矛盾的事情。一方面，许多人认为限购会导致购买力下降，但为什么许多大城市仍然有摇号政策？例如，上海。摇号一定是一种购买大于供应的现象。

因此，不同地区的微观政策也不同。出台的政策不仅限制和约束了需求，还使市场走下坡路，但其中一些政策使市场继续升温。尤其是最高限价。

如果中国使用中值监管而不是平均值，那么控制条件可能已经改变。中位数意味着政府只关心低于中位数的房价，而不需要审批高于中位数的房价，因为它需要保护中低收入家庭的住房问题，而不需要照顾高收入家庭改善和奢侈的消费。

有一本书叫《均线的尽头》，它说当我们使用均线时，我们经常误判市场，只有当我们使用中间值，尤其是房价，我们才能对市场有更好更清晰的了解。例如，我们以前使用过各个地区的房价，几乎所有的评论都认为房价异常高是由房地产投机引起的。但是，从房价与地价的比较中，我们可以看出地价对房价的推动作用很大。

通常，当市场配置资源时，土地价格由产出价格决定，但是在垄断土地价格中，价格促进了产品和期望的提高。因此，土地价格有很大的影响。

让我们看看供求关系。微观政策、宏观政策和宏观政策有许多不变的部分。例如，城市化的供求关系不会因为微观政策而改变。因此，人口将继续集中在城市，特别是中小城市，那里的人口将增加到一百万或三百万以上的城市。

另一个不变的事实是，由我们的户籍制度所导致的诸如教育、社会保障和医疗等城市资源的比例与住房相关联，因此住房也伴随着拥有城市资源的其他条件。

这样，开发商投资的项目部分就不会因为微观变化而改变。那么，住房需求必须是一个不断改善和升级的过程。同样，它不会因为微观政策而改变。

然而，微观政策将导致开发商的购买力、价格预期、投资能力和资金周转能力的变化，也将导致库存的变化。

从政策到市场:不变与变。两者之间有着必然的联系，这也将对市场产生巨大的影响。例如，我们看一下固定房地产在投资中的作用。

可以看出，如果房地产投资继续下降，对国内生产总值的影响肯定会减少。从目前的房地产，我们可以看到，房价和增长率已经下降，所以如果我们不控制它，它将上升得越来越快。总的来说，它仍在上升。请注意，这是增长率的变化，而不是绝对价格的急剧下降。

6.今年的房地产市场销售额将创历史新高

同时，目前的房地产指标，一方面取决于土地，另一方面，取决于新的建设。所有这些变化表明，它的期望将会改变。

从今年房地产市场的销售情况来看，大家都认为宏观和微观调控会对市场产生不利影响，但从目前的情况来看，今年房地产市场的销售无论是面积还是金额，都将达到历史新高。即使今年的增长率只有1%或2%，也仍然是创纪录的高。

谁能说当房地产达到新高时，这是一个糟糕的市场吗？谁能想到我们的黄金时代已经过去了，为什么我们的销售额一直在增长？总的来说，今天可能会突破去年的纪录，再创新高。

7.今年房地产不会出现大问题

从整体市场情况来看，我认为今年不会出现大的问题，但可能出现的问题是，在融资条件有限的情况下，国家政策、宏观政策和微观政策会导致一些企业的现金流出现其他问题。

那么，贷款偿还高峰可能会影响明年，或者未来较长时间的发展变化。我只想说这么多，谢谢你！