中国版公募REITs渐行渐近

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自1960年在美国诞生以来，reits在过去的几十年里发展迅速，已经成为一种成熟的债券和股票之间的投资。

房地产投资信托基金受欢迎的原因在于它们的重要作用。中国资产管理协会会长洪磊早前表示，发展reits意义重大，主要体现在几个方面:一是盘活公共资产，激活地方投融资效率；二是扩大长期资本形成机制，提高金融资本供给效率；第三，推进养老金等优质资产投资，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。

我们的记者赵阳

该行业长期以来一直期待着房地产投资信托基金的公开发行。

近日，有媒体报道称，经过业内多年的呼吁和酝酿，面向中国个人投资者的房地产投资信托基金(reits)产品的推出已步入正轨。报告称，中国证监会正在加紧研究制定相关政策法规，相关企业的房地产投资信托(reits)如租赁业务、公寓和公租房将是政策鼓励的第一方向。

“可以说，这是中国reits市场崛起的前夜。”北京大学光华管理学院院长刘桥不久前说。长期以来，中国对推出reits持相对保守的态度。然而，经过监管部门、发行人、投资机构和学术界的积极探索，我国推出reits公开发行试点的条件已经基本成熟。

公开发行的房地产投资信托基金即将上市

近年来，随着房地产市场的蓬勃发展和资产证券化的迅速发展，房地产投资信托受到了国内各方的高度期待。

2014年5月，中信亓航专项资产管理计划正式发布，这是中国第一个针对单个房地产资产(也称为“reits”)并在深交所上市的专项资产支持计划。作为中国证监会reits的试点产品，中信帆船项目正式成立，拉开了中国reits的序幕。从那以后，国内的“房地产投资信托”市场变得越来越热。据统计，截至2017年5月底，中国已陆续发行29种类似于cmbs的商业抵押贷款支持证券和类似于reits的产品，产品数量增长迅速。

然而，值得注意的是，目前在中国测试的几乎所有类似reits的产品都是以私募的形式发行，主要面向机构投资者，对投资者数量和资金起点的门槛要求很高，而真正公开发行reits的似乎只有两年前发行的一个案例。

2015年6月，中国首只公共房地产投资基金——鹏华前海万科房地产投资信托基金(鹏华前海万科reits)发行，将中国公共基金的投资范围从股票、债券和现金扩大到第四类资产reits。据公开信息，在基金合同生效后的10年封闭运营期内，鹏华前海万科房地产投资信托基金将以不高于基金总资产50%的比例投资于万科前海大厦的股权，以获得稳定的商业地产租金收入机会。不幸的是，在首次公开发行房地产投资信托基金两年后，还没有新的公开发行房地产投资信托基金。

事实上，近年来，我们积极推进房地产投资信托基金试点项目，并得到了国务院相关部委的政策支持。例如，2015年1月，住房和城乡建设部发布的《关于加快培育和发展住房租赁市场的指导意见》指出，“将积极推进房地产投资信托(reits)试点”。2016年10月，国务院发布《关于积极稳妥降低企业杠杆率的意见》，进一步明确支持房地产企业通过发展房地产信托投资基金向轻资产业务模式转型。在年初举行的陆家嘴资产证券化论坛上，中国证监会、上海证券交易所、深圳证券交易所、中国资产管理协会等相关负责人均表示，将通过多种方式大力推动reits的发展。

发展房地产投资信托基金意义重大

从概念上讲，reits是一种信托基金，它通过发行收益凭证来集合特定多数投资者的资金，由专门的投资机构进行房地产投资管理，并将综合投资收益按比例分配给投资者。根据是否向公众发行，房地产投资信托基金可以分为公开发行的房地产投资信托基金和私募的房地产投资信托基金。

自1960年在美国诞生以来，reits在过去的几十年里发展迅速，已经成为一种成熟的债券和股票之间的投资。据纳雷特统计，1971年美国只有34个房地产投资信托基金，总市值约为15亿美元，但截至2016年底，总市值已超过1万亿美元。同时，房地产投资信托在美国以外的许多国家都很受欢迎。数据显示，截至2016年底，已有30多个国家发展了房地产投资信托基金，其中欧洲和日本的房地产投资信托基金总市值超过1000亿美元。

房地产投资信托基金受欢迎的原因在于它们的重要作用。中国资产管理协会会长洪磊早前表示，发展reits意义重大，主要体现在几个方面:一是盘活公共资产，激活地方投融资效率；二是扩大长期资本形成机制，提高金融资本供给效率；第三，推进养老金等优质资产投资，为全民共享经济发展成果提供理想渠道。

事实上，从房地产开发商的角度来看，房地产投资信托基金的最大作用是解决开发商退出渠道的问题。通过出售房地产投资信托产品，资本可以迅速返还，从而转向轻资产战略。从投资者的角度来看，房地产投资信托基金已经成为许多机构投资者喜爱的投资品种。据统计，在1996年至2016年的20年间，富时reits指数和富时股权reits指数的年均回报率分别为11.9%和12.5%，在各类资产中排名第一。从资本市场发展的角度来看，新加坡和香港发展reits的经验表明，reits的快速发展不仅可以大大提升资本市场的规模和实力，为证券市场增加新的投资品种，更重要的是，reits可以提高资本市场的地位和竞争力。

机遇和挑战

无论是鼓励住房租赁市场发展的政策取向，还是大力发展多层次资本市场的需要，都意味着中国版公募reits正面临巨大的发展机遇。与此同时，中国的房屋租赁市场和商业地产规模巨大。一旦公募reits市场的大门打开，未来的增长是值得期待的。

当然，中国版公募reits的未来发展机遇与挑战并存。业内专家表示，到目前为止，中国还没有真正的reits产品。主要原因如下:一是基础资产信用不独立，无法摆脱“刚性赎回”；二是制度环境滞后，缺乏统一的市场化运作环境；第三，缺乏全面的行业税收制度安排；第四，资产持有的资本成本过高，股权投资回报率不足。

针对这些问题，鹏华基金在探索reits公开发行两年后提出了建议:一方面，为了促进reits结构的优化和收益率的提高，要求对reits引入税收优惠政策；另一方面，为了促进reits公开发行规模的扩大和收益的提高，建议在发行reits基金时要考虑产品的具体需求，并延长平仓期，使基金规模在较长时间内保持稳定，并为基金的扩张和投资预留一定的空空间。

北京大学光华楼院房地产投资信托基金研究组近日发布了《关于加快我国房地产投资信托基金(reits)公开发行试点工作的建议》，认为从立法成本、设计难度和可操作性来看，“公开发行基金+房地产支持证券(abs)”是现阶段较为可取的方案。研究小组建议，公募reits试点应以《基金法》为基础，采用“契约”模式，以公开募集的证券投资基金为载体，通过投资房地产支持证券或房地产项目股权间接持有房地产资产。