谭浩俊：逼“地王”入市也是楼市调控必备之举

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谭浩军

据媒体报道，国土资源部牵头的住宅用地出让合同执行情况检查已接近尾声。本次检查的内容是2013年1月1日以来住宅用地出让合同的执行情况，重点是按时开工、竣工和支付出让价款。

与其他控制措施相比，这次检查是另一个关键步骤。因为，在总结了近年来房地产市场调控的经验教训后，我们过去总是过分强调房价，从而不断地使用调控手段来抑制房价，却没有全方位地分析房价上涨的深层次问题，这可能是调控效果不佳的原因之一。自去年以来，地方政府根据当地情况采取了相应的控制措施。显然，效果要好得多，房价的稳定性也越来越强。

但是，这并不意味着可以忽略整体联系，也不意味着不能采取一些整体措施和手段。

毫无疑问，统一检查和监督是调控房地产市场必须采取的统一行动。检查住宅用地出让合同的执行情况，重点是出让价款的及时开工、竣工和支付，这无疑是统一行动的一个非常重要的方面和重点之一。如果这些工作做得好，开发商就不会不愿意出售，房地产市场的稳定性就会更强，房地产市场的健康程度就会更高。

这也是事实。多年来，许多开发商在土地招标后并没有立即投入开发，而是拿着土地观望，试图通过提高地价来获取更大的利益。结果，许多城市出现了“土地干枯”的现象。

根据Cree房地产研究中心的调查数据，在2016年的50个典型“地王”中，仅有7个项目进入市场，43个土地项目尚未进入市场，其中29个土地项目已经开工但尚未开工，另有14个尚未开工。

既然你能成为“土地之王”，就说明土地的开发价值很高。否则，开发商不会以高价收购土地。此外，大多数“土地之王”都是经过激烈竞标后出售的。开发商在拿到土地后应该立即投入开发，这是理所当然的。那么，为什么这么多“土地国王”没有进入市场，甚至没有开始建设？

一些分析人士认为，开发商只拿土地不开发可能有两个原因:第一，他们想通过观望获得最大的开发效益，因为在一系列政策的控制下，目前的房地产市场形势不是很好。如果你马上开发，可能很难获得目标收益；第二，“王迪”项目需要大量投资，在信贷紧张的情况下，开发资金压力很大。

但是很明显，这两个理由不能被称为理由，也不应该被称为理由。重要的是要知道，开发商在没有及时开发的情况下占用土地，不仅会对房地产市场的监管产生不利影响，影响监管的效率和质量，难以实现预期的监管目标，还会影响社会资源利用效率的提高，如土地资源的利用效率、资金的利用效率以及其他社会资源的合理流通。正因为如此，有关方面组织力量对住宅用地出让合同的执行情况进行检查就显得非常重要和迫切。

因此，面对开发商只拿土地不开发的问题，管理层应该找准基础。其中，应特别关注“地王”的发展不足，应尽快迫使“地王”进入市场。对于“土地国王”，我们不能只是创造动力，而不是发展它。如果房地产公司未能及时开发土地，让“土地王”成为“土地强盗”，并根据国家有关规定对其进行处罚。

需要注意的是，在监管过程中，相关部门要注意房企与各方的利益关系，在处理过程中，要防止各方暗中保护“地王”，甚至转移利益。只要我们触到了红线，就一定要严格按照规定处理好“征地不开发”的问题，决不手软。如果“土地王”处理得当，将会对其他开发企业形成冲击。否则，会发生不良反应。

房地产市场的调控已经到了关键时刻，“房子是为了居住，不是为了投机”的概念已经逐渐形成。所有相关领域，包括开发商，也可以按照中央政府的要求做好。如果相关政策措施不能及时跟踪到位，不能发挥作用，可能会对已经形成的良好局面产生不利影响，甚至会出现前功尽弃的现象。

一般来说，房地产市场的监管只能是紧，不能是松，而是越来越规范，不能越来越乱。如果我们能够走调控之路，房地产市场必将进入良性发展的轨道。

(作者是金融评论员)

编辑朱昱