北京最严调控9个月调查：二手房价量齐跌

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“3·17”以来最严格的房地产调控政策实施已近9个月。北京二手房市场经历了一个从繁荣到低迷的过程。自5月份以来，交易量已连续6个月低于1万套，交易价格也连续6个月领先全国。为了进一步了解北京二手房市场的现状和未来趋势，《证券时报》记者近日以买家身份走访了北京多家中介商店，并采访了业内人士。

据记者采访的业内人士透露，“3·17”新政后，北京二手房价格累计跌幅超过10%，部分房屋累计跌幅接近20%。虽然目前市场成交量有所反弹，但仍徘徊在较低水平。预计未来营业额将继续缓慢增长，价格将继续稳步下降。

受欢迎社区的更替率有所回升

北京东城区某小区附近的一位房地产经纪人告诉《证券时报》，现在是买方市场，“3.17”之后，有很多观望交易。今年2月，该区北湾的成交价是9万元/平方米，现在没有顾客了，只有7.8万元/平方米。他认为，目前的市场尚未复苏。虽然有更多的顾客在看房子，但能否成交取决于价格。

昌平区某住宅区的二手房价格也大幅下跌。今年3月，一套三居室公寓的总成交价约为500万元，但现在同一套公寓的价格已接近400万元，无人问津。据附近的一位中介介绍，由于顶层公寓卖得不好，最近仍有很多人在其他公寓看过房子。“现在价格已经回到去年年底的水平。许多人认为房价下跌几乎是一样的，价格是可以接受的，现在有更多的房子和一些选择，所以最近有更多的人在看房子。”她说。

然而，证券时报记者从链家在线的交易数据中了解到，东城区和昌平区的上述两个社区在11月份分别售出了零套和一套。如果说在北京市区，普通住宅小区的低关注交易很少的话，那么所谓的高关注“学区房”已经被之前的规定所压制，价格持续下跌，成交量出现反弹。例如，在西城区德胜区一个备受关注的社区，11月份售出了10套，比10月份多了4套。

西城区德胜区的一名中介告诉《证券时报》记者，市场最冷的阶段是从今年3月17日的新政到9月底。自第四季度以来，客户数量大幅增加，交易周期也有所缩短。顾客看房子的时候几乎都会买，这已经不像以前那么多了。“这里学区的单价已经从3月份的15万多元下降到12万多元，基本下降了15%-20%，基本回到了去年9月和10月的水平。”中介说现在换房子的业主越来越多，他们都是诚心诚意卖房子的，报价不会像3月份那么高。他们认为市场价格相对稳定。

“今年3月以来，和平里地区二手房平均成交价格下降了20%-25%。三月份一套两居室公寓的价格是850万元，现在可以卖到600万元。由于近期没有政策，在前期等待了半年的客户现在开始抢购，最近房屋交易数量大幅增加。”东城区和平里区的一位中介说。

麦田地产报告指出，在当前市场低迷时期，社区间的不平衡状况进一步加剧，交易集中在成交量较大的社区，而一些成交量相对较小、知名度较低的社区往往交易量很少。例如，在望京区、望京新城和西苑区，交易会相对活跃。

买家的议价空房提高了

《证券时报》记者从走访的几家中介机构了解到，近期出售的一些二手房的底价将比上市价格低10-30万元左右，而实际成交价格将比业主的底价低5-10万元。最近，新售出的房子将成为同一社区的"风向标"，上市业主也将参照最新的交易价格降低上市价格。但是，不急于出售的个人业主的空房的议价能力有限。

根据麦田房地产的报道，在卖方的价格预期不断降低的同时，买方在购买谈判中的话语权增加，买方市场已经建立。根据麦田房地产的统计，11月份买家的整体议价区间(买家议价=成交价格/最后报价-1)达到-6.6%，也是今年以来的最高水平。

据麦田房产统计，自“3.17新政”实施以来，北京二手房市场买家的议价区间持续扩大，4月份达到-1.8%，11月份达到-6.6%。换句话说，一套1000万元的房子4月份的平均售价为982万元，11月份的平均售价为934万元；相比之下，买家的平均“讨价还价”从18万元增加到66万元。

链家研究院还指出，从月度数据来看，调控后新上市股票平均价格下降了12.9%，比平均交易价格高出12.1%，表明所有者预期宽松，报价更加理性。新需求稳定在较低水平，监管后投资投机漏洞几乎被堵塞，刚性需求有序进入市场。

叶巍我爱我家集团副总裁胡景晖在接受《证券时报》记者采访时表示，“3.17新政”后，购房需求下降，房屋数量减少，房屋销售速度放缓，这使得业主和购房者的心理预期发生了很大变化。买家一般都是在新政之前从恐慌中抢购一空，静观其变，然后经过充分讨价还价后理性地购买房子；业主的心态已经从新政前的坐以待毙转变为理性报价，甚至积极降价寻找可靠的买家。这也使得北京二手房平均交易价格从5月份开始连续7个月下跌。正是由于房价的大幅下跌，一些购房者开始逐渐结束观望的过程，开始买房。

“在当前政策继续趋紧的背景下，北京二手房市场需求将逐步小幅释放，交易量预计将缓慢回升。对于那些只需要它的人来说，市场现在偏向于购买者，房价继续下跌，住房供应充足。现在也是进入市场的好时机。”胡景晖说。

房价将来会稳步下降

据叶巍我爱我家市场研究所统计，11月份，北京共有8483套二手房网上签约，比上个月增长37.7%，比上年下降56.2%。就价格而言，11月份北京二手房平均交易价格环比下降0.9%。尽管下降幅度缩小，但下降仍在继续。

胡景晖指出，虽然近几个月市场交易量有所回升，但进入市场的人基本上是有需要的，市场的基本面没有改变。买家心态依然谨慎冷静，交易需求缓慢平稳释放，交易量缓慢理性回升，房价仍保持平稳下降趋势。与“3.17新政”前相比，北京二手房价格累计跌幅已达到11%左右。

根据链家研究所的最新数据，11月份，北京链家二手房的成交量在10月份创下新低，但仅占3月份成交量的30%。调控后，首付比例上升，贷款成本和门槛上升，极大地抑制了需求的回归，市场成交量徘徊在较低水平。自监管以来，平均交易价格逐月下降，截至11月底累计下降12.1%。

“目前，北京二手房市场的交易量处于每月不到1万套的低水平。连锁数据显示，交易量在第二季度低点后已经稳定，目前略有增长，但速度较慢，价格仍以下跌为主。该连锁店业主的报价和价格调整数据表明，卖方的态度继续缓和，客户的价格谈判能力很强。”链家研究所所长杨现领在接受《证券时报》记者采访时说。

对于未来北京二手房市场的成交量和价格走势，杨现领表示，预计后期成交量将继续缓慢增长，短期内不会放松行政调控和信贷政策，空房平均价格预计将进一步下降。与调控后相比，明年的平均营业额将会增加。预计年成交额将在15万套左右，成交量将逐渐向合理区间靠拢，不会对价格产生很大的上行压力。2018年价格将保持稳定。

胡景晖认为，由于政策的稳定和市场预期的稳定，刺激了购房需求的缓慢释放。预计未来北京二手房市场交易量将继续小幅理性上升；在房价方面，随着杠杆变小，首付比例增加，买家的议价能力会更强，而业主的报价会更理性。为了尽快卖出现金或腾退购房指数，他愿意主动降价，因此房价在未来仍将保持平稳下降趋势。预计2017年北京二手房交易量将在13万套左右，比去年27万套的网上签约量低50%以上；今年年底，房价将回到3月份房价大幅上涨之前的1月份水平。2018年，北京二手房交易量将会回升，达到20万套左右，价格总体保持稳定。一些地区的单位价格过高或过高都会下降。

中原地产首席分析师张大伟在接受《证券时报》采访时表示，在过去的一年里，北京楼市政策的发布密度创造了全国和北京的历史纪录，一年内发布了近50次各种调控措施。随着政策进入稳定周期，市场逐渐进入低谷。自4月份以来，北京的二手房价格下跌了15%以上，一些地区的房价下跌了近20%。北京二手房价格接近2016年第四季度。据估计，2017年北京二手房成交量约为13.4万套，比2016年的27万套低51%。这也是自2015年以来这一轮的最低成交量。预计2018年北京二手房市场成交量将继续低迷。