复合业务进阶，万科杭州“城市配套服务商”的实践章法

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如果站在五年前，“城市配套服务提供者”只是一个自我标榜的口号，随着行业的不断渐进转型，它几乎已经成为当今开发商的共识价值观和方法论。

万科是这一转型轨道上的领导团队。随着国家的青睐和城市能源水平的不断提高，杭州逐渐成为万科城市配套服务提供商的典型阵地之一。

281亿元的销售额是杭州万科2017年住宅核心业务去年上交的成绩单。与此同时，复合和多元化业务的发展也不甘示弱。成成公司经营管理总资产超过200亿元，300天内规划16个项目，园区养老运营收入超过1亿元...优势业务的加强和新业务的出现已经成为其多功能作用的写照。

不难看出，由城市支持服务提供商催化的化学反应正在发生。用杭州万科副总经理张强的话说，在1月10日的实践分享会上，推进城市配套服务提供商战略的实施，已经成为杭州万科未来发展的核心基石，以住宅、生产、商业、长期租赁、养老、家装、教育、物流为第一业务的复杂多元生态格局已经形成。

万科杭州故事新编

五年前，这种转变和基调奠定了万科变革的开端。在此之前，关注房地产市场是其主要基调。在收集了过去40年27个经济体的相关数据后，万科判断中国房价在未来很长一段时间内不会出现大幅下跌的风险，未来10年万科最重要的业务仍然是住房。

但与此同时，他们也看到了客户和客户需求的变化，从而提出了城市配套服务商的定位，并要求在适应时代发展、体现万科竞争优势的原则下发展新业务。杭州万科是这一转型运动的“领导者”之一，这是基于其先发优势和杭州城市发展赋予的使命。

用张强的话来说，杭州万科城市配套服务提供商实践的本质就是为客户提供全方位、全周期的服务。基于服务定位扩展的服务包括长期租赁、养老、商业、教育、物流等。“这些业务的核心是，我们希望建立可以多次服务客户的联系，并建立多次服务客户的能力。”

转型之路是一步一个脚印，杭州万科过去一年的配套服务成果已经移交。根据会议当天公布的数据，杭州万科生产城的资产超过200亿元，管理面积超过120万平方米，包括4个万科中心、2个工业城镇、1个工业园区、5个万科生活广场和13个新街区和商业街。

始于2017年的停车业务，在杭州300多天内规划了16个长期租赁公寓项目，房间数已超过6000间；经过8年的实践，园区养老已遍布杭州、宁波、南京、苏州和无锡，形成了老年公寓、医疗保健、养护护理、居家养老四大产品系列。这项服务覆盖10多万老年人，2017年的收入超过1亿英镑。

此外，万伟物流在泛杭地区有10个项目；李因商务依托浙江基地在杭州打造四大印象城市；家装业务锁定在3亿元的市场规模。与此同时，万科在杭州的一些业务也走在了集团的前列。以物流为例，它已经是万科物流地产分布最广、发展速度最快的区域之一。

探索与城市和客户同步发展构成了杭州万科转型的两条主线，各大业务的清晰脉络成为了杭州万科在新时代的“新故事”。

复合多服务高级

城市发展和客户不断变化，意味着业务转型不会一成不变，杭州万科正在酝酿新的探索和方向。在2017年实践的基础上，杭州万科也提出了自己对复合业务的新思考和想法。

“产品与服务命题”是杭州万科最早打造住宅产品的一套方法论和工具。它梳理出一系列共识和登陆项目，这是杭州万科打造和反复升级产品的标准。可以说，产品和服务命题在一定程度上保证了杭州万科近两年的业绩增长。

在发展背景从“开发商”转变为“城市配套服务商”后，杭州万科也在思考生产城市、生产办公、商业、养老、教育等内容是否也可以用“产品和服务命题”的语言进行内部沟通，以优化和升级产品。

这样的想法和想法在杭州万科正在转化为产品语言。智慧、开放、活力、温度、心灵、文化、文明、生态、美丽这九个关键词对应着每一项复合业务发展过程中的实践和探索。

以生产城市业务为例，黄龙万科中心的资源开放是对“产品和服务命题”的回应。在建这个项目时，杭州万科内部也有分歧，是否建墙成了争论的焦点。然而，受住宅商业中“以社区点亮街区”的产品主张的启发，杭州万科最终选择了产品建设中的开放资源，从而形成了与周边社区融合共生的景象。

根据新闻发布会，这一发展理念还将延伸到良渚万科中心、运河万科中心、奥林匹克体育万科中心和三个tod项目的建设。生产城已经成为杭州万科住宅业务的重要组成部分。杭州万科的生产城市业务将主要分为三类，一类是位于城市核心区域的生产办公室，另一类是产业高度集中的生产城市，第三类是社区商业。

其中，生产经营项目未来将建成三条产品线:中央部门、园区部门和公社部门。该中心以黄龙万科中心为代表，是一座在城市核心区占有良好资源的甲级和超甲级办公楼；工业园区是与相关上下游产业合作的单一龙头企业，或强调整个园区的综合性和复合性；而公社主要服务于创业和创业发展时期的企业。

以活力为标志的停车只是杭州万科在长期租赁公寓领域的开始。张强在活动上介绍说，除了停车这个青年公寓，杭州万科还将开发自己的蓝领公寓、家庭公寓和服务公寓。

在教育方面，万超教育形成了三个模块:艺术教育、学术体系教育和素质教育。张强指出:“未来，杭州万科将以空教育房的运营为重点，通过社区教育箱1.0、社区教育箱2.0和教育商城三种运营模式，提供多元化、个性化的教育服务。”

当然，这只是杭州万科先进复杂和多元化业务的几个缩影。住房、养老、物流和家装也在延伸和丰富服务内涵。在杭州万科的大方向上，围绕城市配套需求的升级和持续创新是一个不变的命题。