1月房企业绩惯性飘红 房价下跌利润难题将至

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最近，一些上市房地产企业公布了2017年1月的业绩。尽管受到春节假期的影响，但在去年以来的市场惯性下，大多数发布公告的企业销售额仍录得增长。据业内人士称，这在一定程度上是企业结转去年销售预留的结果，并不反映1月份的市场情况。

其中，恒大、融创、徐汇等房地产企业价格均出现不同程度的下跌。这不仅与上月推出的产品类型和地区有关，也反映了调控政策的效果。

然而，就年度市场而言，行业前景并不乐观。随着调控政策的进一步发酵和房地产市场向下行周期的过渡，房地产企业的销售可能会受到影响，过去一年收购的大量高价土地也将面临去转型问题。

演出是从上一年延续下来的

2月6日，刚刚超越万科成为年度销售冠军的恒大，宣布了今年1月的销售业绩。公告显示，恒大1月份签约销售额约为372.0亿元，同比增长75.2%，环比增长51.7%；合同销售面积约为422.5万平方米，同比增长72.3%，环比增长54.2%。恒大的平均合同售价为每平方米8805元，同比上涨1.7%，环比略有下降。

2月7日晚，万科公布了1月份的销售业绩，显示2017年1月份，公司实现销售面积352.9万平方米，销售额481.2亿元，同比分别增长89.3%和88.0%。

万科没有公布1月份的平均售价。根据以上数据，估计平均售价约为13600元，略低于去年12月的13700元。

融创也在同一天公布了结果。1月份合同销售额81.2亿元，合同销售面积45万平方米，同比分别增长40%和54%。融创的平均合同销售价格约为18050元/平方米，不仅低于去年12月的价格，也低于去年全年的水平。

徐汇今年一月实现合同销售额86.6亿元，同比增长162%；合同销售面积约484，200平方米，增长165%。平均售价约为每平方米17900元，也低于去年的价格。

此外，绿城和首都一月份的销售额都有所增加。其中，首都房地产的业绩增长最为明显。公司实现合同面积约18.1万平方米，同比增长158.3%；合同金额约62.9亿元，同比增长576.7%；平均签约价格为3.5万元/平方米，同比增长162.0%。

与去年同期相比，今年1月份不仅受到春节假期的影响，还受到楼市调控政策的影响。中原地产、中国指数研究院等机构发布的数据显示，重点城市商品房交易面积下降了30%左右，销售也有不同程度的下降。

中原地产首席分析师张大伟认为，1月份房地产企业销售普遍增长，主要是因为2016年销售火爆，企业保留了结转销售业绩。总体而言，大多数城市1月份的销售规模仍处于较低水平。

但是，自去年以来，各地不断出台的楼市调控政策仍然影响着企业的定价。主要表现是销售价格下降已经成为普遍现象。至于资本1月份销售价格的大幅上涨，业内人士认为是由于销售区域和产品结构的变化。公告显示，首创1月份销售额的93%来自北京、天津和上海，83%来自核心项目。

高价的问题将会被强调

作为影响企业销售和定价的主要因素，高政策压力今年可能会继续保持。今年1月，地方会议相继召开，大多数城市将“促进房地产市场稳定健康发展”作为今年的主要调控目标，会议期间传达了加强调控的理念。

据中原地产统计，仅2017年1月上半年，全国七个城市就出台了12次楼市调控政策。自去年第四季度以来，武汉、郑州、杭州、南京等城市已经出台了三次以上的控制措施。

按照张大伟的观点，即将召开的全国人大可能成为一个重要的政策窗口时期，总体调控基调趋紧将是大势所趋。此外，房地产市场本身已经进入下行周期，未来房地产企业将面临销售和定价的双重压力。

“去年12月，两次报价，主管部门认为价格太高，没有批准。然而，如果进一步降低，总部将不会同意。所以我只能先走一步，过一会儿再看。”房地产上市公司南京公司的相关负责人向《21世纪经济报道》表示，去年第四季度，由于存在“限价单”，一些项目被关闭。

这种销售的关闭和暂停不仅会影响销售节奏和销售业绩，还会带来巨大的财务压力。在业内大多数人看来，无论“限价单”和“限购单”是否继续执行，这些压力都不会减轻。

张大伟认为，如果未来一年房价涨幅不超过50%,去年许多“地王”项目将面临巨大的市场进入困难；对于地价超过100%的超级“地王”，如果该地区未来1-2年的价格涨幅小于100%，项目将面临巨大的资金压力和利润问题。

根据中国指数研究院的数据，2016年，全国300个城市的土地出让金总额为29047亿元，同比增长31%。其中，住宅用地出让金22606亿元，同比增长41%。截至去年12月，住宅用地交易平均底价为3524元/平方米，同比增长63%；商业用地平均价格为2584元/平方米，同比增长94%。

2017年，虽然商品房价格下降，但土地成本却没有下降。

根据上述机构的数据，1月份全国300个城市共进行了1442宗土地交易，交易面积为5493万平方米，与上月和去年同期相比大幅下降。这些土地的平均底价为2313元/平方米，环比增长11%，同比增长54%。土地平均溢价为28%，也略有上升。

在企业征地层面，中原地产指出，今年1月，前20家房地产企业在土地市场的总支出为1117亿元。其中，复地和碧桂园一个月就花了100多亿元买地，保利、中海、绿城、新城控股(601155，买)和首开也花了80多亿元。

“住房企业70%以上的土地收购量分布在受管制的城市。如果这些城市的监管政策继续受到压力，这将导致未来巨大的销售压力。”张大伟认为，2017年房地产企业的销售业绩很可能呈现出先高后低的趋势，房地产企业整体利润率的下降将不可避免。