谨防规模增长后遗症 房企集体寻求有质量的增长

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【摘要】中国房地产市场已经进入白银时代，质量增长必将取代过去简单的规模增长，成为越来越多房地产企业追求的目标。

2016年，继恒大和万科之后，碧桂园(港股02007)也进入了3000亿元的房企阵营。融创、华夏幸福(600340，Buy)、绿城中国(香港股票03900)、华润置地(香港股票01109)和金地(600383，Buy)五家房地产企业首次进入1000亿的门槛。1000亿住房企业扩大到10家，比2015年增加了3家。

然而，随着房地产市场政策的严格监管，包括银行贷款、公司债券(公开发行+私募)和房地产基金在内的融资渠道也不同程度地收紧。受此影响，今年的房企在制定销售目标时普遍较为保守。

新城控股(601155，BUY)副总裁欧阳杰在接受《时代周刊》采访时表示，房企在市场预期上倾向于保守，担心监管力度会越来越大，业绩难以大幅提升。“此外，一些住房企业去年和前一年的土地储备不足，很难保证现有商品的价值大幅增加。”

防止重复前几年的错误

2月27日，新城发展在香港召开业绩发布会，宣布2016年销售规模将达到650亿元，比上年的320亿元增长一倍。然而，新城发展2017年的销售目标是850亿元，仅比去年高23%左右。

对于这个略微保守的目标，新城发展董事长王振华没有直接回应。他指出，该公司今年的商品价值为1520亿元，按58%的去污率计算为850亿元。去年我们的去污率是60%，所以我们对今年850亿元的销售额很有信心。“至于我们能否完成1000亿元，我们将尽最大努力。”

在前一年销售额增长40%的背景下，首创置业(港股02868)无意追求胜利，2017年500亿元的销售目标仅比去年高10%。

首创置业总裁唐骏解释说，去年市场非常火爆，今年又出台了一些宏观调控政策，对市场仍有一定的抑制作用。“首都房地产的发展目标也是根据政府希望市场长期稳定和可持续发展的政策确定的。因此，500亿元的目标还是相当合适的。我希望我们在年底前完成的情况会比这个目标更好。”

巧合的是，今年1月中旬，融创中国(香港股票01918)宣布其2017年的销售目标是2100亿元，仅比2016年增长35%。

众所周知，融创中国去年完成了许多资本并购和土地储备，在2016年给行业带来了巨大的惊喜。根据官方数据，2016年融创中国实现年销售额1553.1亿元，销售面积约758.2万平方米，平均价格约为每平方米20480元。其中，归属于本集团的股权销售金额为1069.8亿元，同比增长129%；股权合同销售额1039.6亿元，增长139%。在中国指数研究院发布的年度房企排名中，融创首次进入前十名。

同样保守的目标设定是时代地产(香港股票01233)，2016年实现合同销售额293.3亿元，同比增长50.3%。今年，其销售目标定为325亿元，仅比去年高11%。瑞银发布的一份研究报告称，该公司目前的可销售资源为600亿元，而按照325亿元的目标，其销售率非常保守，只有54%。

欧阳杰告诉《泰晤士周刊》记者，这一目标较低，如果未来大幅增长，将超出预期，这将得到资本市场的认可。“此外，房企对市场的预测往往比较保守，担心今年的财务状况会出现逆转，担心监管力度会越来越大，难以大幅提升业绩。此外，去年和前一年土地储备的缺乏导致今年住房企业供应短缺。很难保证商品现有价值的大幅增长。如果今年上半年不能补充土地或谨慎占用土地，今年的业绩将难以大幅增长。”

易居中国首席执行官丁祖昱指出，对于许多房地产企业来说，在经历了2016年的新高之后，他们必须在2017年继续达到新的高度，2014年的教训指日可待。

据《时代周刊》记者了解，得益于2013年房地产市场的持续上涨趋势，房企提高了2014年的年度目标。然而，目标完成率并不理想。万科、新城控股、招商局蛇口(001979，BUY)、融创中国、碧桂园等房地产企业仅通过了目标完成通线，华润置地、R&F地产(港股02777)、雅居乐、世茂地产(港股00813)、龙湖未实现年度销售目标。此外，一些企业在年中降低了年度目标。

它需要规模和效率

根据链家研究所的数据，2016年全国新二手房交易量预计将达到15万亿元，相当于美国市场的2.5倍和日本市场的12.5倍。这个数字在2008年只有3万亿元。

中国房地产市场已经进入白银时代，质量增长必将取代过去简单的规模增长，成为越来越多的住宅企业追求的目标。

日前，许家印在公司年会上宣布，恒大将在2017年实现4500亿元的销售目标，同比增长20%左右。恒大此前一直保持快速增长，2014-2016年的房地产销售额分别增长了31%、53%和85%。

许家印认为，2017年是恒大地产从“规模”向“规模+效益”转变的第一年。“今年以来，我们的房地产行业要实施‘规模+效益’的战略，所以把未来几年的增长控制在20%左右是非常科学合理的。”

然而，越秀地产(港股00123)2016年业绩目标超额21.7%，今年销售目标为330亿元人民币，仅比2016年增长8.91%。去年，越秀地产实现合同销售额(加上合资项目销售额)约302.5亿元，同比增长21.7%，实现年度合同销售额258亿元目标的117.3%。

越秀地产董事长张肇星对此没有正面回应。他告诉《时代周刊》记者，2017年，该公司的可销售资源为680亿元，去污率约为50%，这是行业的正常水平。"越秀地产追求品质增长."

张肇星强调，越秀地产没有进取精神。现在行业集中度越来越高，公司未来肯定会继续增长，但是把规模定在1000亿元甚至2000亿元是不现实的。越秀地产目前的规模稳定合理。