融资再念紧箍咒 房企另辟多元渠道充实钱袋子

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【摘要】海通证券(600837，BUY)(港股06837)的研究报告显示，2016年第四季度房地产债券的发行和净融资仅为第三季度的30%，自2017年2月以来一直处于“零发行”状态。

只有当潮水退去，你才能知道谁在裸泳。

3月2日，国务院新闻办公室召开中国银行业监督管理委员会特别新闻发布会。中国银行(601988，Buy)(港股03988)行业监督管理委员会主席郭树清在谈到2016年中国一、二线城市快速崛起和房地产市场贷款时表示，房地产金融是一个非常重要的组成部分。大约四分之一的银行贷款投资于房地产，去年45%的新增贷款是房地产贷款。

为此，郭树清指出，在金融调控方面，他希望银行从自身实际出发，稳步、审慎地把握房地产市场的资金投入，包括开发商和居民个人。

这不仅仅是收紧银行贷款。事实上，自2016年10月房地产调控以来，房地产企业的融资就一直处于“紧缩期”。《时代周刊》记者了解到，除了银行贷款、公司债券(公开发行+私募)等主要融资渠道外，房地产企业股权融资、资产证券化发行、房地产基金、资产管理融资等各种渠道也不同程度收紧。

根据海通证券的研究报告，2016年第四季度房地产债券的发行和净融资仅为第三季度的30%。自2016年11月以来，仅发行了29只房地产公司债券，自2017年2月以来，它们一直处于“零发行”状态。与此同时，银行向房地产企业发放的贷款也在减少。2016年第三季度房地产开发贷款余额为7.04万亿元，较第二季度末净减少300亿元，第四季度仅增加700亿元。

在这种情况下，房企如何通过多元化融资确保可持续发展？

房地产和金融资深评论员黄立冲告诉《时代周刊》，一些房地产企业可以选择信托和海外融资。然而，与此同时，他提醒说，海外融资的兴趣很高，而信托融资的难度已经很高。

政策咨询研究部研究员李翔指出，在住房企业融资额度和融资渠道受限的情况下，海外发债和其他债权的多元化融资方式将开始发挥作用。一些房企已经开始向国家鼓励的方向融资，比如经济适用房和绿色建筑。

在国内融资趋紧的推动下，海外上市房地产企业已将目光转向海外融资。数据显示，自2017年以来，内地房地产企业已成功发行13只海外债券，累计金额达46.4亿美元，是2015年1-2月总额的两倍。根据国际市场研究机构dealogic的数据，自2017年初以来，中国企业通过出售离岸债券筹集了261亿美元，远远超过210亿美元的国内融资总额。这也是中国企业在海外融资中首次超过国内融资。

融资再次收紧

2016年，宽松的融资环境和企业债券政策的放松，使得更多的房企愿意选择国内融资。为了降低融资成本，一些房地产企业通过国内融资赎回海外高息债券。

据Cree Monitoring统计，2016年1月至11月，108家被监测房地产企业的融资规模达到11，211亿元，同比增长30.9%，2015年增速高于25.7%。公司债券方面，2016年前三季度，108家房地产企业发行的公司债券总额达到4878亿元，占融资规模的43.5%，成为房地产企业的主要融资方式之一。

然而，分析人士认为，2016年，银行、保险公司、资产公司、信托公司和其他机构将融入房地产市场，这将推高热点城市房价的过度上涨。根据国家统计局的数据，2016年，在房地产投资资金来源中，国内贷款从2月份的4471.47亿元增加到12月份的21512亿元，增长近5倍；其他主要来源于海外的资金从2月份的8572.82亿元增加到12月份的73428亿元，增长近10倍。

为此，自2016年10月起，上海证券交易所和深圳证券交易所相继出台文件，明确企业债券发行的门槛和发行要求，规范住房企业发行企业债券；中国证监会和银监会已提议禁止非法资金进入房地产行业。NDRC要求严格限制住房企业为商业房地产项目发行公司债券。

2017年2月17日，中国证监会修订了《上市公司非公开发行股票实施细则》的部分条件。其中，上市公司在融资后18个月内不能开始再融资，再融资新股将受到限制。此外，融资金额不得超过最近发行股份的20%。

据行业分析，新政后，房地产行业57个再融资方案中的6家房地产企业将受到影响，均为中小房地产企业，超过发行前固定金额不超过总股本20%的门槛。

2月13日，也就是4天前，中国资产管理协会发布了《备案管理规范第4号》，强调房价上涨过快的北京、深圳等16个城市住宅项目的私募产品不予备案。这意味着私人股本基金的子公司几乎被绕道投资房地产所封锁。

各种迹象都发出了一个明确的信号，即监管机构正在收紧融资规模，并通过多种渠道收紧房地产企业的“杠杆”。

新城控股(601155，BUY)副总裁欧阳杰在接受《时代周刊》采访时表示，金融形势的逆转包括更加规范的金融监管、清理不规范的业务、收紧资本供应和增加资本成本。

根据嘉里的数据，2017年1月，住房企业新增融资额较上月下降53%，较去年1月下降66%。根据海通证券的研究报告，2016年第四季度房地产债券的发行和净融资仅为第三季度的30%，自2017年2月以来一直处于“零发行”状态。

有筹集资金的技巧

随着房地产融资的不断收紧，房企该如何度过“寒冬”？据《泰晤士报》记者报道，目前，房企的融资方式主要有自有资金、银行贷款、资产证券化、产业基金、境内外债券发行、abs项目、信托融资等。

2月28日，中国房地产(000736，BUY)宣布其三家子公司计划融资9亿元，中国房地产为上述融资提供相应的连带责任担保。据悉，上述借款利率均为6.38%，借款期限为6个月。

据《中国房地产》报道，随着房地产调控的不断深入，房地产信贷政策不断收紧。该公司调查了各种融资方式，如银行贷款和信托。公司在融资额度和融资利率方面没有明显的行业优势，融资困难，融资成本高。因此，综合考虑后，中国住房集团借款利率为6.38%，在合理范围内。

保利地产(600048，BUY)表示，公司临时董事会审议通过了《关于统一登记发行各种债务融资工具的议案》，包括超短期融资债券、短期融资债券、中期票据和永久票据，这些都是潜在的融资工具。2月16日，龙湖为绿色产业项目发行了30.4亿元绿色债券。其中，5年期16亿元票面利率为4.4%，7年期14.4亿元票面利率为4.67%。

华远地产(600743，BUY)董事长孙玉燕乐观地认为，只有部分渠道将会收紧。只要手头有好的资产，资金仍然可以通过资产评估获得。“去年环境好的时候，不少公司抓住机会发行债券。尽管融资紧缩，但房地产企业的账面资金仍然充裕，在经营中不会出现重大问题。”

易居研究院智库中心研究主任严跃进对《时代周刊》记者表示，从融资角度来看，包括股权转让和参与并购，这可以理解为一种合法合规的融资模式。

欧阳杰告诉《时代周刊》记者，目前海外融资是一个渠道，银行间市场也是一个渠道。银行间市场由同业拆借市场、票据市场、债券市场、外汇市场和黄金市场组成。

在谈到今年收紧融资政策对房企的影响时，新城控股董事长王振华认为，这不会对大型房企造成很大影响，但会加快行业整合，是一个机遇。

严跃进认为，融资渠道收紧后，房企有必要加快销售速度，因为相对而言，销售仍是房企快速回笼资金的一个非常重要的表现。不排除一些房地产企业今年将通过并购扩大规模，这也将降低相应的投资成本和业务运营成本。

克里认为，2017年住房融资增速将放缓，房地产行业的资金总体稳定紧张。

“过去两年房地产企业发放的银行贷款、短期票据和债券，以及2015年前的中长期债务，将在2017年下半年和2018年迎来到期还款高峰。在融资渠道趋紧的背景下，一旦2017年市场销售不尽如人意，销售回报不能满足企业偿还债务和增加开发投资的需要，房企资金链将面临更大压力。”