楼市新风向：有银行不再考核房贷增量,按揭额度打折

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安徽一家国有银行的信贷人士表示，目前，银行在确定抵押贷款利率时，会根据估值打八折。也就是说，如果你以前通过抵押贷款购买一套房子，你可以借70万元买一套价值100万元的房子，但现在你只能借56万元左右。

新年伊始，既有希望，也有未知。

2016年房地产市场的繁荣使得信贷数据中抵押贷款的增加创下新高。特别是2016年下半年，从月度信贷数据来看，新增抵押贷款占新增信贷总额的比例最高，超过98%。然而，自从最近出台一系列住房市场调控政策以来，房地产市场和住房贷款开始遭遇冷遇。

2017年，银行新一年的业务指标将为下一年全年的业务重点和业绩指明方向。

郑江(化名)是华南一家股份公司的个人贷款业务经理。他告诉《21世纪经济报道》记者:“我几乎要弯了。”

银行调整抵押贷款评估指标

“去年，我们检查了增量，但今年的指数不再检查增量，相反，我们检查了对等市场中业务量比例的增加。当房地产市场冷的时候，继续调查增量是不现实的。”郑江还表示，在一线城市中，除广州外，各项指标基本没有变化，但北京、深圳、上海等对楼市影响较大的地区的政策也基本作了相应调整。由于银行体系的政策制定通常高度一致，同一地区的银行应该同步调整。

郑江感到压力倍增的主要原因是房地产市场冷，因此可能更难控制同行比例的上升。因此，从某种程度上来说，可以说，高管层仍然要拼命做生意。但是，从新年第一周的房市数据来看，交易价格和房价都出现了大幅下降，经营难度明显加大。

郑江还表示:“前两年，银行指标的制定不会特别详细和明确，但2017年，各部门要实现的具体指标都在年初明确发布，很明显，制定指标的周期越来越短。这可能是半年前的事了，但现在可能需要2-3个月来调整指标。这个指标不是一个具体的数值，而是有弹性的空.”

对此，他解释说，出现这种情况的主要原因是市场政策和反应机制在过去两年中表现出相对不规则的特点。2016年，出现了收紧、放松和收紧的政策变化，银行的各项指标必须随时应对总体政策的变化。

一家国有银行当地分行的行长表示，“检查指标发生这种变化的主要原因是，增量难以保证，银行回报率是合理的，这是一件好事。”

《21世纪经济报道》记者还了解到，除了住房市场政策影响较大的领域外，其他领域的指标也进行了相应调整，体现了“因地制宜”的特点。

山东某地方分行的一位信贷业务人士告诉《21世纪经济报道》:“山东的房价总体上趋于理性，存量也很大，所以我们仍然是传统的增量评估，但市场份额是评估的约束条件，两者都应该实现。”目前，山东在头三个月没有个人贷款审批门槛。第一季度之后，政策将被确定。可以理解，鼓励在头三个月发放个人贷款额度。”

此人还向《21世纪经济报道》记者解释说，其指标的具体制定规则是基于去年年底的房地产客户数量和储备，加上与开发商协商的项目数量，然后加权经济发展预期。

抵押贷款可能会打折

“2017年是一个调整期，银行对房地产市场并不乐观。不考察个人贷款指标的增长，可以看出房地产市场持续收紧的明显趋势。经过一轮上涨后，这一波政策调控的意图是挤出住房市场中人为的高水分，房价将逐步达到合理水平作为回报。”郑江说。

安徽一家国有银行的一名信贷人士表示，安徽目前的检查指标仍着眼于增量，但目前，银行在确定抵押贷款利率时，会在估值的基础上打20%左右的折扣，以应对抵押贷款价值下降的风险。也就是说，如果你以前通过抵押贷款购买一套房子，你可以借70万元买一套价值100万元的房子，但现在你只能借56万元左右。“但就当前政策的可变性而言，这种‘折扣’的意思也可能很快改变。”一些信贷分析师表示。

郑江表示，受住房市场调控政策影响较大的地区，所有银行在风险控制方面都会更加谨慎，拨款金额也会受到不同程度的影响。经过一轮高点，在未来半年到一年的房价调整期内，房价的下跌是不可避免的。银行可以在估值期间提前挤出水，这可以降低损失风险。

然而，据《21世纪经济报道》记者报道，空的具体折扣和灵活性在不同的银行和地区可能会有所不同。不仅是按揭贷款，即使是最高按揭利率为30%的按揭贷款，仍有一些银行可以根据对资质特别高的客户的评估，全额发放贷款，但对客户资质的要求更为严格。

至于未来一年我行整体信贷供应的重点，郑江认为，虽然近年来企业信贷优质资产少，银行间竞争导致定价水平低、利润贡献少，但企业信贷是主旋律，占比最大。个人贷款业务通常是根据利润增长20%-30%来完成的，所以从利润贡献的角度来看，银行更重视个人贷款。然而，自2017年以来，个人贷款将受到住房市场的影响。

上述山东某国地方分行信贷业务人员认为，目前山东仍有较大的改善住房需求，投资需求不大，房价相对稳定，银行个人贷款利率折扣很小，不需要太多的调控政策。“但从指标来看，一个很大的变化是，今年，我们银行特别重视个人业务。以前，利润点在公司业务中，但现在它类似于公司业务。可以感觉到，目前，银行的目标是ppp项目和个人消费贷款。预计将出现更多的消费贷款。”