开发商鏖战长三角 “广积粮”才能“筑高墙”

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去年，长江三角洲站在了风口浪尖。核心城市的国家级规划和交通布局是有利的，所以许多房地产企业都在这里舍命以高价获得土地。抢占上海、杭州、南京、苏州等长三角城市已成为进入一线房企的“标准”。

从2016年新成立的1000亿级房地产企业的业绩来看，它们都受益于长三角地区的巨大贡献。第二梯队，如新城控股(601155，收购)、徐汇集团、中南建设(000961，收购)、阳光城(000671，收购)等。，都渴望今年进入1000亿的水平，而长三角无疑是其发展的重要筹码。

然而，自去年第三季度以来，热点城市房地产市场调控频繁升级，这无疑给长三角地区的一批房地产企业增加了不确定因素。在控制之下，这里布局的房地产企业又能实现什么样的高增长？本期《房地产周刊》中，国家商报记者以万科、碧桂园(港股02007)、金地和荣鑫为案例，深入分析了他们的突破策略。

明清以来，长江三角洲逐渐发展成为中国沿海贸易的重要舞台。2016年5月，《长三角城市群发展规划》提出，到2030年，全面建成具有全球影响力的世界级城市群。

由于长三角地区的战略优势，许多房地产业人士认为，抢占长三角已经成为进入一线房企的“门槛”。从2016年新推出的1000亿级住房企业来看，长三角地区的销售贡献率占据重要位置。

绿地集团董事长张玉良也表示，未来绿地新的增量和亮点将集中在长江三角洲，尤其是上海周边具有溢出效应的城市。

荣鑫集团副总裁林也表示:“上海作为国际金融中心，可以为长三角地区的企业发展创造一个良好的融资平台，企业应该抓住这个机遇。”

广泛的粮食积累:规模之争背后的土壤储存竞争

长三角是住宅企业最重要的战场之一，从该地区主要城市的土地流转规模可以看出这一点。

根据公开数据，2016年，南京、杭州、上海和苏州的土地出让金均超过1000亿元(仅在城市地区，不包括工业用地和安置房)，其中南京以1719.3亿元排名第一，杭州以95.2亿元的差额排名第二。

土地储备规模是房地产企业竞争的基本要素。

从全国目前的情况来看，房企已经展开规模冲刺，恒大、万科、碧桂园进入3000亿元阶段，融创、华夏幸福(600340，买)、绿城、华润置地(港股01109)、金地跃居1000亿元梯队。2016年，许多房地产企业超额完成了年度任务，2017年，各大房地产企业也提高了销售目标。恒大集团董事局主席许家印在集团内部会议上表示，2017年的目标之一是实现销售4500亿元，核心净利润243亿元。融创中国(香港股票01918)也表示，它有信心在2017年实现2000亿元的销售额。

在2017年的房地产市场上，房地产企业所争取的是基础和速度，即土地储备、推货量和周转率。

各地区的土地流转情况反映了住宅企业的征地程度，进而可以看出各地区企业的落后能量有多大。2017年，上海、杭州、苏州和南京仍将是整个长三角乃至全国房地产市场的主要阵地。

从绿地公开数据可以看出，2016年，长三角重点城市土地公开招标、拍卖和挂牌交易市场上，绿地获得的土地总量达到127亿元，面积53.8万平方米。

万科在长三角重点城市土地市场采取并购合作战略，大力推进长三角布局战略。

万科在2015年年报中提到，将严格控制投资风险，坚持在城市功能和配套设施及人口支持成熟的地区开发项目，并提前布局重点城市。万科在2016年严格遵循了这一原则。

除一线巨头外，二、三线房企在储粮方面也相对活跃。2016年，中南地区尤其是长江三角洲地区建设一二线城市的战略转型加快。据好土地研究所统计，从2016年到今年春节，中南建设通过招标、拍卖、挂牌等方式，在长三角地区共获得22块地块，征地金额达到259.8亿元，占去年销售额的50%。

此外，据好研究所统计，2016年，新城控股在长三角重点城市公共土地出让中收购了16个地块(张家港联体地块为一个)，支出298.7亿元，总面积154.3万平方米，总成交量395.4万平方米，平均底价7553元/平方米，平均溢价176%。

2016年也是荣鑫收购更多土地的一年。据统计，荣通通过招标、拍卖、挂牌等方式在全国土地市场上获得16块土地，土地总收购金额为421亿元，股权收购金额为272亿元。其中，13例分布在长江三角洲地区的上海、南京、杭州、苏州(昆山)等城市，征地金额375亿元，占征地总额的89%。

筑起高墙:成就伟业，争取话语权

柯睿华东总经理刘晨光告诉记者，长三角地区的开发商大致可以分为三类:一类是全国规模较大的开发商，首推销售额3000亿元。由于自身的战略，他们会积极介入城市核心区和边缘城市，以完成销售计划。

第二类是预计将达到规模的开发商。这类住宅企业提出的策略是深入培育城市。他们会选择核心城市，只要扩大城市规模，就能保证销量，不管时机是好是坏。这些企业着眼于城市周期，很少关注政策周期。

第三类是“调仓”开发商，他们以前的大本营可能在福州等地。为了获得更高的增长，这些开发商也成为了长江三角洲土地收购的中坚力量。

当这三类开发商聚集在长江三角洲时，竞争格局将如何演变？

以南京为例，嘉里数据显示，在2016年十大房地产企业中，南京万科和保利地产(600048，买入)均超过100亿。其中，南京万科年营业额达到118.8亿元，其次是保利地产，营业额为103.94亿元。第三名施琅的营业额为96.86亿元，第十名碧桂园的营业额为66.31亿元。

“未来顶级房地产公司之间的差距只会越来越小。”刘晨光说，一些开发商未能占据这些大市场的主要份额，造成这一结果的主要原因是，住房企业普遍缺货。

因此，长三角重点城市的房企对土地的需求更加迫切，不仅是上海、南京、苏州、无锡等长三角重点城市，周边二线省会城市的一些重点地块也是如此，这也使得企业的征地成本越来越高。

以绿地为例，从近三年绿地的征地情况来看，2016年，虽然长三角绿地的征地量大幅下降，但征地量持续上升。根据郝迪的数据。2016年，绿地通过招标、拍卖和挂牌的方式在长三角地区赢得了8处宅基地，获得的土地价值高达235.59亿元，仅南京一地就花费了80.6亿元，苏州花费了53.93亿元，宁波花费了23亿元。

韩毅智库指出，预计未来2-3年，房地产行业将逐步形成相对稳定的三级竞争格局。小企业逐渐退出公众视线，拥有一定话语权的企业至少能达到1000亿元的销售额；行业前十大企业将陆续步入3000亿元的阶段，行业竞争日趋激烈。

突破战争:除了拥有能力和技能

自去年下半年以来，热点城市的房地产市场调控力度加大。对于以高价获得土地的房地产企业来说，长江三角洲地区也已成为2017年最难竞争的地区。如何突破是房地产企业的能力和技能。

就征地操作而言，杭区区长韩指出，在长三角热点城市获得高价土地的企业，将会以另一个出货速度较快的流型地块来平仓和调整价值结构。

“许多热门城市今年都在抢占这块土地。对于国有企业来说，管理成本会更高，但对于民营企业来说，这是一个获得低价的机会。只要有利可图，就可能低于去年。”

“没办法，抢地盘会很平常，所以我们必须更熟练。因为目前的情况是，所有开发商的价值都不足以出售。”刘晨光进一步表示，在这些城市中，谁拿到土地，谁就会立即改变排名，如果幸运的话，他会再拿到两块地，一块地的价值超过20亿元，两块地的价值为50亿元，这将影响全年的排名。

从某种意义上说，本轮房地产市场的竞争将决定一些房地产企业的生存。如果你不能在下一个上升周期之前迅速获得土地、创造销售、扩大规模和建立资源优势，你可能会被赶出战场。踩着这一轮市场的节奏，房地产企业可能会在未来格局中占据一席之地。

韩直言不讳地表示，对于房地产企业来说，只有长三角的核心城市拥有较大的份额，才能站在房地产圈的前列。如果这些核心城市没有实现深度种植，就很难在行业中占有一席之地。对于房企来说，如果还需要规模，就必须在核心城市有大量项目要做，才能继续深化行业培育，而长三角仍是重中之重，具有战略意义。