地产销售6月或触底反弹

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近日，安信国际证券(香港)分析师王发布了一份关于房地产行业的研究报告，认为虽然目前房地产行业的销售增速有所放缓，但投资复苏趋势仍在继续，香港股市的房市仍有机会。建议重点关注碧桂园(港股02007)(02007)、龙湖地产(港股0960) (00960)和渝州地产(港股01628)()

虽然销售增长率预计会下降，但过去的回报为房企积累了相对充裕的现金。在去库存化、住房企业补充库存、追求规模的大方向下，开工建设、增加征地的逻辑没有改变。与此同时，下半年的投资基础较低。该行对年投资增长率持乐观态度，但也需要密切关注住房企业的资金。该行还指出，按揭贷款量下降，销售增长下行压力加大，但随着高基数效用逐渐减弱，市场成交量可能在6月和7月见底，届时可能会有系统性投资机会。具体来说，虽然四线城市的销售增速有所放缓，但年度销售增长仍有很强的保证，因此建议关注三、四线龙头碧桂园。一线和二线城市对新住房的需求强劲，受市场压力的制约，成交量持续萎缩。建议关注龙湖地产、禹州地产等拟在合理的毛利率范围内扩大市场、实现年内规模增长的房地产企业。

报告认为，尽管未来销售面临下行压力，但仍有乐观的理由:第一，居民中长期贷款比例已降至4月份的40.1%(此前为44.0%)，但空. 30%的监管目标仍在下降预计未来抵押贷款将继续呈现出数量减少、价格上涨的态势。二是在三个四线城市中，600万套棚改的年度计划和60%的预期货币化安置率可以为后续的销售增长提供强有力的支持，在政策导向良好的情况下，新的支持政策不可排除。在一线和二线城市，实际需求仍然强劲，销售下降更多的是由于房企的量价博弈。随着资金压力的上升，第四季度房企可能会加大对市场的推动力度，市场成交量数据也会有所改善。

王指出，高基数并不妨碍新的高投资增长率。安信国际此前的2月份报告指出了房地产投资复苏的迹象，这主要是由于四线城市的销售增加了开发商开工建设的热情，以及房屋企业对征地的更高需求进入了补货周期。统计局3月和4月的数据不断证实了银行的判断。4月份，全国房地产投资同比增长9.6%，比3月份高0.2个百分点。年累计增长率为9.3%，也比上个月高出0.2个百分点。尽管去年3月和4月的投资增长率最高，但房地产市场仍保持着投资复苏的趋势。

新开工项目保持稳定增长，土地投资规模和价格上涨。4月份，新开工面积同比增长10.1%。尽管增长率比3月份下降了3个百分点，但仍保持在10%以上。考虑到去年同期的高基数，该行认为这一增长水平仍能反映出住房企业开工建设的较高热情。与以往不同，4月份土地市场成为推动投资增长的主要力量。4月份，征地面积同比增长13.6%，同比增长8.6%。此外，土地价格因素也在刺激当前投资增长中发挥了重要作用。当月土地交易价格增长率达到84.9%(以前为22.8%)，明显高于购买面积增长率。