社科院报告称2018年楼市将平稳调整 住房租赁市场有望享政策红利

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每个记者舒曼，每个实习编辑陈石

2017年，房地产市场的特点是密集的监管和城市特有的政策。在未来的一年里，房地产市场将呈现什么样的趋势和方向？

12月5日，国家经济战略研究院和中国社会科学院城市与竞争力研究中心课题组发布了《中国住宅发展报告(2017~2018)》(以下简称《发展报告》)。该报告预测，中国房地产市场将在2018年迎来稳定的调整，不会产生重大政策影响。

根据发展报告，2017年，整体房地产市场稳步上升，一线和二线城市的分化降温，三线和四线城市的分化升温。其中，尖塔型住房价格体系在一定程度上趋同。随着本轮楼市复苏的小周期接近尾声，新一轮的调整和降温将在来年迎来。

中国社会科学院城市与竞争研究中心主任倪鹏飞指出，未来市场需要警惕三个不确定性:第一个是反弹；第二个是下降；最后，转移。具体来说，它指的是市场的反弹和泡沫的膨胀；预期反转，泡沫破裂；住房投资投机再次转向。

房地产市场的整体风险已经降低

自2016年下半年以来，“房子是为了生活，不是为了投机”的房地产市场监管目标取得了显著成效，中国房地产市场内部运行规律正在发生转折和根本性变化。

根据中原地产近日发布的数据，自2017年以来，房地产调控的相关政策和措施已经出台了近180次。回顾政策调控的一年，《发展报告》指出，2016年至2017年，中国住房市场总体稳定并呈上升趋势，一、二线城市的分化降温，三、四线城市的分化升温。

2016年10月至2017年9月，全国房价稳步上涨，一、二线城市增长差异下降，三、四线城市增长差异增大，整体住房销售同比逐渐下降，一、二线城市明显下降，三、四线城市快速增长。具体数据显示，一线城市二手房价格同比增幅从4月份的33.1%降至10月份的26.4%，而二线城市则从38.6%小幅降至36.8%。三线城市的房地产市场正在升温，房价同比涨幅从4月份的12%升至10月份的17.6%。其中，三线城市55个城市的二手房价格涨幅有所上升，四线城市143个城市的二手房价格涨幅有所上升。

据《发展报告》称，经过一轮密集调控，2017年中国的尖塔形房价体系已经趋同，不同地区、不同层次、不同城市群的房价分化程度不同。具体表现为:(1)东部城市房价上涨领先，差异化程度下降；不同级别城市的房价存在显著差异，二线城市涨幅最大；中国住房价格体系的城市群特征趋于显著，城市群与非城市群之间存在显著差距，一、二线城市群与三线城市群之间的差距逐渐加大。

报告还提醒市场，尽管不断收紧的楼市调控和严格的限制性措施有效抑制了热点城市房价的过度上涨，降低了当前楼市发展的整体风险，但一些城市的楼市仍面临着楼市报复性反弹导致泡沫继续扩大的风险，或者预期的逆转将导致泡沫破裂。

房屋租赁市场前景乐观

《发展报告》预测，中国房地产市场将在2018年迎来稳定的调整，不会产生重大的政策影响，但也存在一些不确定的风险。

总体而言，房地产市场复苏的小周期即将结束，新一轮的调整和降温将在来年迎来。从具体指标来看，房价增速将继续稳步下降，商品房销售增速将较2017年大幅下降，全国整体库存将进一步下降，降幅将会收窄。2018年的投资年增长率可能略低于2017年。

中国人民大学国家发展与战略研究所城市与房地产研究中心主任邝大伟表示，房地产市场正呈现三个“新”特征，即新时代、新阶段和新模式。未来，中国的住房市场将呈现出“租售并举”、“租购平等”的模式。过去，租赁市场不发达。发展租赁市场，政府需要进一步增加公共租赁资源的供给，加强对企业和个人租赁行为的监管。

在租售并举的政策背景下，《发展报告》认为，住房租赁市场将是一个万亿美元的待开发市场。在租售并举政策和销售市场调整的刺激下，2018年住房租赁市场将明显改善，其中一、二线城市的份额和整体规模将更加显著。

因此，就租赁土地供应而言，报告预测将有更多租赁土地进入市场。如何有效经营自持地块和租赁地块，提高盈利能力，将成为未来住宅企业的重点探索方向。

中国社会科学院院士、国家金融与发展实验室主任李阳认为，房地产市场的一个主要缺陷是，它更注重房价，什么样的房地产市场是理性的，需要市场的关注，但缺乏市场的关注。此外，未来长效机制的建立需要关注土地制度的变化。

《发展报告》提出了明年规范市场的建议，包括加快土地制度和机制改革；加快财税体制改革，将财产税纳入2018年立法议程，明确财产税时间表。

我相信，房企将继续强大

2017年，房地产行业集中度明显提高，龙头企业规模和业绩明显提升，中小住宅企业逐渐挤出市场。

《发展报告》指出，在人口结构变化、购房人数减少、股市压力加大、持续调控“住无投机”政策的背景下，房地产企业已经失去了过去快速发展的土壤，市场整体下行趋势和集中度上升已成为必然趋势。房企正面临着一个痛苦的转型时期和新一轮的洗牌。据预测，2018年，房地产企业将继续做强做大。大型住宅企业在产品、布局和管理机制上具有很强的优势，一些中型住宅企业发展迅速。

《发展报告》指出，在集中度不断提高的背景下，发展贷款、海外债券市场和银行融资、国内债券市场和信托贷款等融资渠道将有利于金融健康的大型开发企业。

中信建设投资有限公司首席房地产分析师陈申在2018年链家地产市场思考会上接受《商业日报》记者采访时表示，2018年房企开始集中精力还债，2019年进入了还债高峰期。因此，对于房企来说，2018年既有风险也有机遇，跨过这个门槛后，可能会达到一个新的水平。

事实上，在租售并举政策的影响下，未来住宅销售市场的规模将会遭遇“天花板”，单一的“卖房”模式是不可持续的，因此住宅企业需要增强多元化经营的竞争力。

对于未来房企的转型路径，报告提出了“房地产加”的七个转型方向，包括公园、商业、文化旅游、养老、医疗、物流、金融和城市配套设施。此外，社区物业和特色城镇也将成为住宅企业的探索方向。

编辑朱昱