燕郊房价接近腰斩 环京楼市量价齐跌

本篇文章2810字，读完约7分钟

燕郊镇靖宇街的“销售街”过去已经不再繁华。许多销售办公室都关门了，很少有销售人员还在开店。“这里最多有四五万人卖楼。”房地产经纪人燕郊告诉中国证券报。

今年上半年，北京周边地区出台了一系列楼市调控政策，以抑制房价的过度上涨。临近年底，中国证券报记者对北京周边的房地产市场进行了调查。

燕郊镇靖宇街的“销售街”过去已经不再繁华。许多销售办公室都关门了，很少有销售人员还在开店。“这里最多有四五万人卖楼。”房地产经纪人燕郊告诉中国证券报。

燕郊的房价已经接近腰部

从国茂出发，沿童眼高速公路向东行驶，穿过潮白河，仅需40分钟即可到达燕郊镇。燕郊因其区位优势一直是北京周边的热点。

《中国证券报》记者注意到，燕郊镇靖宇街的“销售街”已不再热闹，一些售楼处已经关门，一些售楼处还在门口张贴转租通知。一位房地产经纪人说:“很多人都换了职业，而且几乎没有限购后的成交量。”

我喜欢我家的房产顾问，他告诉记者，去年很多投资者买了三四套房子。

3月22日，北京“3·17”限购政策出台后，廊坊市出台了市区、三河市、大厂县、香河县、固安县、永清县限购政策，要求非本地居民购买一套住房，购房首付比例不低于50%，包括新建商品房和二手房。6月2日，购买限制升级。非本地户籍家庭需要提供3年以上的社会保障或纳税证明。

目前，每平方米近万元的下跌是燕郊二手房市场的常态。上面提到的我爱我家的房产顾问说:“燕郊的整体平均价格大约是24000元/平方米。首尔甜城社区一套4.05万元/平方米的房子的成交价格已成为该地区今年的最高价格。”

《中国证券报》的一名记者走访了几家中介机构，了解到作为燕郊的主要住宅区，沿燕顺路(与通州河相隔)的价格约为23000元/平方米，而老阜城社区的价格最低，约为16000元/平方米。

据链家研究所统计，燕郊二手房平均月成交价格从年初的3万多元/平方米下降到不足2万元/平方米，几乎减半，空房的议价价格从年初的1%左右上升到现在的5%左右。

除燕郊外，限购后，固安地区的市场价格和楼宇成交量也一路下滑。

在固安一栋新房子的售楼处，记者进来后，售楼人员打开了灯。这名销售人员告诉记者，目前外国人在这里买房需要社保和完税证明，现有房屋的平均价格约为17000元/平方米，如果加上礼品面积，约为15000元/平方米。

固安当地的许多销售人员告诉记者，目前固安的房价约为1.5万元/平方米，比今年最高的每平方米价格低了近1万元。尽管如此，营业额并没有改善。

根据易居研究所发布的80个城市住宅库存报告，燕郊、香河、大厂和固安的月交易面积7月份比去年同期下降了50%以上，11月份比去年同期下降了76%以上。其中，大厂区11月份交易面积不足1万平方米，同比下降90%，同比下降98%。

关于未来房地产市场的调控，在最近召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长王提出，2018年要做好房地产市场分类调控工作，针对不同需求实施差异化调控政策，满足第一套需求，支持改善需求，抑制投机性房地产投机。一些库存较大的三、四线市县应继续做好去库存工作。

许多接受记者采访的专家学者表示，虽然北京周边一些地区大多是三、四线城市，但这些地区受北京房价的影响很大。今后，北京周边的调控仍可能遵循北京调控的节奏。

“房票”不见了

靠近北京的天津武清区以前也是房地产市场的热点。坐高铁从北京南站到武清只需26分钟。由于通勤时间相对较短，许多在北京工作的白领选择在这里买房。

武清的房价经常与天津的户口挂钩。从之前40万元买房子到设立蓝印账户，再到100万元设立积分，买房一直是稳定下来的关键因素之一。

3月31日，天津市发布“限购令”，要求非天津市居民必须提供“3年内连续缴纳2年以上社会保险或个人所得税的证明，已缴纳的社会保险或个人所得税证明不得作为购房的有效证明。”这些措施将外国买家拒之门外。

一位熟悉当地市场的人士在接受《中国证券报》采访时表示，在户口政策放松之前，武清的大多数项目都有外国买家，其中许多是投资公司。然而，由于武清“京津卫星城”的突出价值，限购后天津市民购房热情并未明显减弱。

自2016年以来，武清的房地产市场已经从买房变成了“抢房”，出现了买房需要“房票”的奇怪现象。

这张“房票”不是指购房的资格，而是指在房屋销售价格中需要支付的额外费用。一张“房票”从数万到数十万不等。

在难找的住房背后，除了投资者的推动，就是武清市二手房市场的严重混乱。记者在6月份调查武清房地产市场时注意到，高铁站附近新开项目的价格约为15000元/平方米，而周边二手房价格超过20000元/平方米，上下差价超过5000元。

在这种市场环境下，出现“房票”也就不足为奇了，开发商掩盖市场，无证延期开业。

临近年底，记者在调查中注意到，曾经活跃在武清市场的“房票”消失了。

记者来到了某小区，那里以前没有建售楼处，也没有正式开业。今年年中，该小区的房子只能通过中介“房票”购买。现在，该项目正式开门迎客，并可以自由选择房子。

在武清市，一家知名开发商的房地产刚刚挂牌出售，记者看到了络绎不绝的咨询顾问。据这里的房产顾问说，目前的价格大约是20000元/平方米，来选房子的人基本上都是当地的改良需求群体。

值得注意的是，尽管投资者被禁止进入武清楼市，但这里的二手房价格并没有大幅下跌，尽管交易仍然低迷。

开发商支付首付款

为了缓解限购导致的交易不畅的局面，许多开发商推出了“低首付”促销，一些楼盘可以“锁定”10%的首付。针对国外户口不能买房的政策，一些房地产销售提供了“先买房后交社保”或“花钱买房”等方式。

一位销售人员坦言，首付款目前可以分期付款，主要是因为开发商急于在年底提取资金。买家需要先与开发商签订“购房合同”，并在当地缴纳社保。三年后，他们可以满足社会保障支付的要求，然后通过正式的网上签署和备案程序。

易居研究院智库中心研究主任严跃进认为，这种行为应该受到严格调查。虽然现在看起来问题不大，但有很多不确定因素，将来可能会出现很多问题。

一些销售人员告诉《中国证券报》记者，根据规定，外国人买房的最低首付是50%。为了鼓励外国人买房，目前最低首付是10%，其余由开发商垫付。预付款可在三年内分批返还给开发商，中间不收取利息。

销售人员称，在网上签约之前，3年内没有必要缴纳社保。如果在此期间政策放松，他们可以立即在线签约，或者选择卖掉房子来赚取差价。

“10%首付”并不是新现象。据公开信息，早在2008年，这种促销方式就出现在燕郊房地产广告中。由于预付款方式违反了相关法律法规，同年5月被监管部门严格查处并被制止。

一位在北京工作多年的销售员告诉记者，当楼市低迷时，10%的首付就会出现。以前，有些房产被标为“10%首付”，而其余的则是分期付款，不计利息。然而，它经常在付款后改变，如再次收取利息，或暂时提高价格。