住房租赁市场大政策：REITs试点

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记者张亮编辑邱江

4月25日，中国证监会、住房和城乡建设部联合发布《关于推进住房租赁资产证券化的通知》(以下简称《通知》)，重点支持住房租赁企业发行以其持有的房地产为标的资产的股权资产证券化产品，积极推进各类债权资产证券化产品，并试点发行房地产投资信托基金。这是继国家提出加快住房租赁市场发展后，第一份支持住房租赁资产证券化的文件。

业内人士认为，《通知》的颁布将有助于盘活房屋租赁存量资产，实现房屋企业投资和财务管理的完整闭环；有利于降低住宅企业的杠杆率，提高住宅企业的资产管理能力和项目收益。发展reits市场有利于加快房地产长效机制的建立，促进房地产市场稳定健康发展。

《通知》明确了房屋租赁资产证券化的基本条件，主要包括:产权已经完成，权属清晰，项目建设质量和安全标准符合相关要求，房屋租赁登记备案相关手续已按规定办理；该物业运作正常，并产生持续稳定的现金流；原股东公司治理良好，最近两年无重大违法违规行为。同时，政策明确优先支持大中城市、熊安新区等国家。该政策重点支持利用集体建设用地建设租赁住房的区域和试点城市实施资产证券化。此外，政策鼓励专业化、制度化的房屋租赁企业开展资产证券化。支持房屋租赁企业建设和经营租赁房屋，通过资产证券化盘活资产；支持房屋租赁企业将闲置的商业办公用房转化为租赁住房，并依法开展资产证券化融资；优先支持项目运营良好的发起人(原权利人)开展房屋租赁资产证券化。《通知》还提出了完善住房租赁资产证券化工作程序、加强住房租赁资产证券化监督管理的要求。

魔方生活服务集团副总裁金哲表示，这是自一系列鼓励租赁市场发展的政策出台以来，该集团进一步加大了资金支持力度。这一政策不仅鼓励金融创新，使长期租赁公寓企业更方便有效地获得资金，而且明确强调风险控制，对培育市场投资者信心具有积极意义。此外，为了使市场更加规范，政策还对产权性质、管理能力和经营者资格提出了新的要求，这将对整个行业的轻资产运营起到积极的作用。

2017年7月，住房和城乡建设部等9部委联合发布《关于加快人口净流入大中城市住房租赁市场发展的通知》，建议加大对住房租赁企业的金融支持，支持发行企业信用债券和资产支持证券，特别是发展住房租赁业务，鼓励地方政府出台优惠政策，积极支持和促进房地产投资信托基金(reits)的发展。根据华泰证券(601688)的研究报告，截至今年2月7日，本所上市发行的类reits证券化产品有29种，总发行规模为643亿元。2017年前10个月成功发行的商业房地产资产证券化产品的数量和规模均超过了前三年的总和。

房企涉足长期租赁公寓的“痛点”显而易见。中成投资总裁林露认为，房地产企业在做长期租赁公寓业务时首先面临的问题是投资回报率低；其次，税收也是一个大问题。为了促进租赁市场的发展，政府需要从土地、税收、金融等方面引入更多的优惠措施。

据阳光城(000671)相关人士介绍，原来的房地产投资信托不是真正意义上的房地产投资信托，都是类似房地产投资信托，缺乏二级市场，流动性差。《通知》明确指出，住房租赁资产证券化有助于盘活现有住房租赁资产，加快资金回收，提高资金使用效率。租赁住房的资产证券化丰富了产品形式的多样化。所有符合证券化要求的基础资产和经营条件都可以在产品上实现，如资产支持证券、类reits、CMB或abn。阳光城市的一些案例已经完成，一些正在进行中。

新城控股有限公司高级副总裁欧阳杰(601155)认为，目前租赁住房的投资回报率很低，政策明确规定持有的房地产应作为标的资产，资产证券化产品应采用收益法进行评估，因此收益率难以满足资产证券化的预期。“现在所有的资产证券化产品都像房地产投资信托基金一样，本质上是债务。几乎不可能获得中等回报。除非降低土地价格和税收，提高租金，否则在资本市场的投资可以获得可接受的回报。”