链家悄然跃过万亿门槛：资本热捧 估值或追万科

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一些金融界人士认为，连锁家居业务的均衡发展将在很大程度上取决于连锁家居在陌生领域(金融和装修)的拓展能力。此外，近年来，上市的概念受到了许多限制。由于链家与投资者签署了一份赌博协议，它能否在不确定的政策环境下及时实现ipo，将是对链家的一次真正考验。

随着融创进入股市，作为房地产行业潜在巨头的大本营，一些财务数据终于暴露出来。

根据公告，2015年，连锁住宅实现税前净利润11.96亿元，同比增长近8倍；税后净利润8.09亿元，增长近10倍。

融创在公告中表示，将投资26亿元人民币收购链家6.25%的股权，链家的估值将达到416亿元。早在2012年，时任链家地产副总裁的钱琳就透露，CDH投资和复地投资近1000万美元于链家地产(2010年底完成)，稀释了链家7.5%的股权。根据这一计算，链家当时的估值接近10亿元。粗略估计，在过去的五年里，链家的估值已经增长了40多倍。

这种惊人的增长不仅可以解释为什么连锁超市受到各种资本的追捧，还可以使人们不得不关注这家公司的发展。自2001年成立以来的16年间，链家经历了快速的成长，这不仅是中国房地产市场快速发展的客观因素，也关系到链家自身的布局和调整。

尽管缺乏公开信息，但从连锁企业的业务布局和股权变化来看，连锁企业的成长轨迹和业务地图仍然可以拼接在一起。

整个产业链矩阵

融创在公告中介绍了链家地产:“北京链家地产(北京链家地产代理有限公司，以下简称‘链家地产’)是一个数据驱动、整合房地产交易服务的全价值链房地产服务平台。业务涵盖二手房交易、新房交易、租赁和装修服务。它覆盖28个城市和地区，包括北京、上海、广州、深圳、天津、成都、青岛、重庆和大连。全国大约有8000家商店，超过13万名经纪人...截至2016年6月30日，北京链家未经审计的综合净资产值为人民币16.14亿元。”

这些介绍并不能概括连锁住宅业务的全貌，现在连锁住宅业务布局广泛，已经超出了外界对其“房地产经纪公司”的传统认知。

据工商数据显示，链家地产拥有51家控股或参股的子公司，其中大部分是链家地产在各地收购成立的公司，主要从事传统的房地产经纪业务(二手房销售、新房销售和租赁代理)。其他公司涉及信息咨询、融资担保、广告策划、销售咨询、互联网等业务。

房地产经纪是连锁住宅的基本业务和主要收入来源。其中，连锁房地产仍是二手房销售和房屋租赁业务的主要经营实体。新房产业务的主要业务实体是链家地产，该公司成立于2015年，由链家地产全资拥有。

据不完全统计，2015年，连锁地产至少完成了10次并购，涉及成都的翼城地产、上海的德友地产、北京的怡嘉地产、深圳的中联地产、杭州的史圣·巴特勒和广州的富士通。那一年，链家地产还收购了高策经纪公司，这意味着它大规模进入了新房领域。

根据房地产业内人士的分析，2015年，链家地产的业绩出现大幅增长。除了市场形势的改善，主要原因是将被收购公司的业绩纳入统计。

如今，在二手房交易领域，链家在北京、上海、天津、成都、青岛、大连、武汉和重庆拥有第一大市场份额，其中北京这个大本营拥有超过50%的市场份额。就新房而言，链家已经规划了25个城市。截至2016年6月，累计销售额达2，000亿英镑，服务于300多家开发商，覆盖约2，000处房地产。

值得一提的是，连锁地产还在2011年收购了高端住宅服务提供商里兹-奥克斯(Ritz-Ox)，使其房地产经纪业务覆盖了从普通住宅到豪华住宅的整个产品线。

链家地产于2010年建立了数据信息和服务平台链家在线，并于2014年更名为链家网络。2015年，链家网络的经营实体变更为链家网络(北京)科技有限公司，由链家地产全资拥有。这个平台被认为是未来连锁上市的主体。

2016年3月，链家地产与北京万科联合成立了万科链家(北京)装饰有限公司，从事装饰业务。然而，链家的持股比例是未知的。

免费朋友之家最初是连锁公寓旗下的一个长期租赁公寓品牌。2016年5月，紫茹优佳宣布独立运营，其经营实体变更为北京紫茹优佳资产管理有限公司..虽然与链家没有关系，但实际控制人是链家地产董事长左晖。在长期租赁公寓领域，链家在2015年也推出了丁琪媛租赁产品，但去年5月停止运营。

另一家公司是连锁金融，该公司与链家没有关系，但实际上由左晖控制。其前身链家理财于2014年底推出，是链家的主要金融产品。今年1月3日，连锁金融宣布以独立品牌运营，其业务实体变更为北京美锦互联网金融信息有限公司..

为支持金融业务，2013年，连锁房地产的子公司中融信成立了第三方支付公司——力帆通，该公司也于2014年获得了互联网支付许可。目前，中融信是连锁金融的担保公司之一，但力帆通的处置方式仍不明朗。

从以上行动可以看出，在过去的两年里，链家不断梳理自己的业务线，使之更加清晰。如今，连锁住宅的业务矩阵已经初步形成，可以分为四类:房地产代理、长期租赁公寓、金融和装修，但这种布局并不固定。

资本追逐之路

链家地产的初始股东为、单钢和周。2010年12月，CDH和复星成为首批向它们注资的机构投资者。

这五方的股东结构一直持续到2015年，此后，连锁房地产的股东结构开始频繁变动。2015年1月，CDH退出；十月，周退兵。

2015年12月，链家公司引入了13名股东，包括7家公司和6名自然人。这六名自然人与成都翼城、广州满堂红、深圳中联和大连旺角的六名高管同名。这七家公司当时都持有链家地产高管的股份，因此它们被视为链家地产高管内部的股权分配。

变更后，链家地产的注册资本从1046万元增加到1591万元。

2016年8月，连锁地产股东再次变动，复星退出，12家新机构投资者进入。自然人股东没有变。到目前为止，链家地产拥有27名股东，包括8名自然人股东和19名法人股东。

在新的法人股东中，有许多业内知名的投资者和机构。其中，百度在电脑系统(北京)有限公司后面，腾讯在深圳利通实业投资基金有限公司后面，拉萨经济技术开发区草根和创资产管理有限公司实际上由新希望(000876，BUY)集团董事长刘永好控制，也加入了这一轮。

此外，诺亚财富、源资本、智艺资本、今日头条创始人张一鸣、美团点评创始人王星也参与了这轮投资。

此次股权变更后，链家地产的注册资本增加到1720万元。

在迄今为止的股权变动中，链家的自然人股东只有左晖和光棍，两者始终没有变动。与左晖相比，外界对新加坡并不熟悉。据公开消息，作为一名创业老手，辛钢是链家地产的董事，并在链家旗下的许多公司担任法定代表人。

至于融创牵头的新一轮投资，规模仍不明朗。经过这轮投资，链家的注册资本进一步增加到1835万元。

至于这些投资者的持股比例，由于信息披露不充分，目前还不清楚，所以《21世纪经济报道》只能在2015年找到相关信息。经过当年年末的一轮融资，左晖的个人股权比例从93.1%稀释至61.2%，他实际控制的上海博骏投资管理中心(有限合伙)和上海昱思投资管理中心(有限合伙)分别持有2%和2.5%的股份。

其余股东中，上海展本投资管理中心(有限合伙)，实际上由上海德友前董事长、现连锁房地产总监邵非控制，持有10%的股份。其他高管的实际持股比例是分散的，但没有一个超过10%。

巨人的潜力

对于链家来说，业务布局的变化和股权的变化到目前为止还不是终点。

根据之前披露的上市计划，链家地产将在2016年融资后的五年内(2021年)完成首次公开发行。如果遵循上述计划，连锁住宅的所有权结构和业务布局可能会在未来几年继续调整。

左晖很少公开披露链家的前景，但从最近的行动中判断链家的未来方向并不难。

一方面，在连锁金融独立成为连锁金融后，连锁金融所允许的业务范围以“互联网金融”的名义得到了极大的拓展。据业内分析人士称，在政策层面遭遇挫折后，左晖仍看好该领域的市场前景，并表示决心通过此举吃掉二手房金融业务。

另一方面，在今年1月9日的中城联盟年会上，左晖发表了题为“租赁的兴起”的演讲。该演讲材料是由链家研究所发布的，该研究所认为，今年中国租赁市场的规模为1.1万亿，但仅占住房交易市场的7%。在发达国家，这个比例是30%-50%。因此，未来5-10年，中国租赁市场将进入快速发展阶段。

一位金融人士认为，住房交易领域的金融业务具有规模大、资金安全性高、收益稳定的特点。如果我们抓住这个市场，前景非常明朗。

租赁业务连续两年在中央经济工作会议上被提及，2016年会议提出“加快发展制度化、规模化租赁企业”。前景同样充满希望。一些分析师甚至认为，从业务布局的角度来看，未来不排除独立经营连锁家居分拆租赁业务的可能性。

据统计，2015年链家的交易额为7090亿元。其中，传统二手房销售和租赁交易额达到5590亿元，新房销售达到1500亿元。收入方面，二手房销售和租赁收入118亿元，约占75.9%；新房销售收入25亿元，约占16.1%；金融服务业收入12亿元，约占7.9%。据报道，从2016年1月到11月，连锁店的交易额已经超过1万亿元。

在成立的16年里，链家地产通过腾飞的房地产市场实现了快速发展。随着股票时代的到来，其优势被认为更加明显。特别是在2011 -2013年，在Chain Home与ibm的战略合作以及内部和外部it系统的改善之后，外部扩张能力得到了很大提高。

房地产机构观察人士指出，连锁住宅的商业前景让空有着巨大的想象空间，未来对资本的追求必然会增加，其估值规模很可能与万科等传统房地产开发企业相当。

但是这个潜在的巨人会去哪里还不知道。根据上述金融界的观点，其业务的均衡发展将在很大程度上取决于连锁店在不熟悉的领域(金融和装饰)的扩张能力。

另一方面，近年来房地产上市受到许多限制。由于链家与投资者签署了一份赌博协议，它能否在不确定的政策环境下及时实现ipo，将是对链家的一次真正考验。