公寓泡沫过重 已在洗牌边缘

本篇文章1673字，读完约4分钟

备受瞩目的公寓业用了2 ~ 3年才完成了连锁酒店业用了近10年才完成的道路。然而，在大量资本涌入之后，问题接踵而至。

公寓运营商可以以30%的溢价竞争一套房子，导致高昂的成本和租金；有数不清的案例表明，空钻行业的孩子没有得到明确的定义，并玩“边缘球”来获得财产；利用项目煽动各种贷款，再次进入“虚高”周期；传统酒店经营者的等待也加剧了竞争，导致入住率大幅下降。在上述问题累积的负面影响下，2017年公寓行业可能会遭遇重大洗牌。

让我们先看看膨胀的成本和租金。近年来，平等资本高调投资公寓行业，魔方和轻客获得大量融资。随后，一些金融机构开始为租户设计贷款产品。金融机构不是“一人三付”，而是一次性付清房款，然后房客分期付款。这相当于公寓的巨额资本流动。如果一套公寓有200名房客，月租金约为4000元，那么这套公寓一次可以赚近1000万元。

也许是因为钱来得太容易了，公寓经营者开始挥霍。更多的公寓仅一项活动就要花费近1000万元，最重要的是经营者开始“烧钱”买房，这在短时间内推高了购房成本。

我知道一个案例，一栋正常租金为6000元的房子，因为上海的一家公寓公司看中了它，所以给房东开出了7000元的价格。房东自然很高兴，但甚至在合同签订之前，一个来自北京的公寓竞争对手就出现了，他二话没说，就提供了一套8000元的公寓。房东简直目瞪口呆，最后，当然，出价最高的人赢了。随后，公寓装修的投资通常在5万元左右，而“财大气粗”的经营者会放弃公寓中可用的家具，用新家具替换，这又一次推高了成本。

当然，最终是消费者为所有这些浪费买单。

结果，原来每月3000元的房租因为实际上的高成本而涨到了5000元，甚至月租超过10000元的所谓高端公寓也随处可见。房租的上涨大大超出了工薪阶层所能承受的范围。

让我们谈谈酒店经营者的竞争。

近年来，随着房价和入住率的双重下降，经济型连锁酒店行业进入了一个缓慢的发展时期，尤其是当面临一些物业到期改造、投资回收期从三年延长到五年以上等问题时，许多酒店经营者开始转向公寓化。如家快捷酒店正式推出三条品牌产品线——逗号公寓、清超公寓和逗号公寓，定位为不同人群的集中公寓；朱华建立了成家公寓；铂金也随着“沃曲”进入公寓行业。

酒店经营者的涌入进一步加剧了公寓行业的竞争，尤其是在选址方面，这使得高质量的房产越来越稀缺。更大的问题是，酒店的运营方式与公寓完全不同。事实上，许多酒店经营者希望重振一些因各种因素而停滞不前的酒店项目。被改造成公寓后，他们可以得到长期的租户，有稳定的客户，而且公寓租户不需要太多的服务，人房比与酒店不同，这有利于酒店大大降低人工成本。然而，酒店经营者容易忽视的是，适合酒店的位置不一定适合公寓；酒店的服务优势无法在公寓行业得到体现，公寓所需的高粘度社交平台的建设也无法为酒店经营者所享受。

一些公寓运营商报告称，竞争加剧后，许多公寓的入住率大幅下降。然而，那些得不到好项目的人只能得到一些分散的公寓房，但这些项目的入住率较低。此外，值得注意的是，现在让许多公寓运营商暗暗享受的“边缘球”技术，可能会给未来带来刺骨的痛苦。

公寓的形式相对特殊，并迅速崛起，但相应的行业法规和管理政策没有跟上，特别是在物业装修和营业执照方面，有许多灰色的空房间。公寓不需要像普通酒店那样持有特殊的营业执照才能开业，这意味着许多相关的程序和流程都可能被“边缘化”，这也推动了近两年来大量中小型公寓运营商的快速扩张。

目前，住房和城乡建设部、商务部正在听取意见，制定相关规定。一旦公寓行业的细则出台，过去的“边缘球”就不能再打了，最可怕的应该是资金链问题。

目前，不乏公寓运营商随意推出高端和个性化项目，以此来煽动各种贷款，然后投资于其他扩张计划。然而，世界上没有免费的午餐，金融机构一次性支付的资金实际上透支了公寓经营者一年的“活水”，包括房东要扣除的利润、金融机构要偿还的利息以及公寓经营者从vc获得的投资要得到相应的回报。这个行业泡沫太多了。一旦资金链断裂，后果将不堪设想。届时，公寓行业的洗牌将不可避免。