北京等地试点集体建设用地建设租赁房

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8月28日，国土资源部网站发布通知称，为增加租赁住房供应，缓解住房供需矛盾，构建租购并举的住房制度，建立和完善房地产稳定健康发展的长效机制，国土资源部、住房和城乡建设部联合发布了《集体建设用地建设租赁住房试点方案》。在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都等13个城市确定首批利用集体建设用地建设租赁住房试点项目。

中原地产首席分析师张大伟向《中国证券报》表示，利用试点集体建设用地建设租赁住房是一项双赢政策，该政策的实施对13个试点城市的租赁市场产生了巨大影响。

丰富租赁市场的参与者

《建议》提出，在超大型城市和经有关部委批准发展住房租赁市场的试点城市中，应确定对租赁住房需求大、愿意在乡镇建立集体经济组织、资金来源多、政府监管和服务能力强的城市，开展利用集体建设用地建设租赁住房试点项目。

在建设和运行机制方面，《建议》提出，乡镇集体经济组织可以自主开发经营，也可以通过合资或参股的方式建设和经营集体租赁住房。兼顾政府、农民集体、企业和个人的利益，理顺权利义务关系，平衡项目收益与征地成本的关系，完善合同履行的监督机制。

《建议》还指出，不允许以租代卖。承租的集体租赁住房不得转租。探索建立租金形成、监控、引导和监督机制，防止租金异常波动，维护市场平稳运行。国土资源、住房和城乡建设等部门要加强与相关部门的合作，各司其职，加强建设用地使用权登记、房屋所有权登记、租赁备案、税务、工商等方面的联动。，构建规范有序的租赁市场秩序，探索保障承租人获得基本公共服务的权利。

试点城市将根据规划编制实施方案，由省国土资源主管部门和住房和城乡建设主管部门汇总后，于2017年11月底前上报国土资源部和住房和城乡建设部审批。

增加出租房屋的供应

最近，包括广州和杭州在内的20多个城市出台了加快租赁业发展的政策。第一，增加70年产权的出租房屋土地的供应量。北京和上海等城市代表了这种政策；第二，应促进租赁和购买权，以确保承租人获得基本公共服务的权利。

事实上，集体建设用地用于租赁住房建设并不是一个新课题。自2011年以来，北京已在朝阳区方平镇、海淀区唐家岭、昌平区温泉镇351和北七家镇等5块集体土地上开展了租赁住房试点项目，建成租赁住房12800套。

张大伟认为，建立租购并举的住房制度是房地产长期监管的政策之一。鼓励租赁消费，稳定租赁关系，赋予承租人更多权利，可以避免房地产市场的大起大落，减少不合理的购房需求。

同时，鼓励集体土地建设租赁住房有利于在土地利用指标紧张的城市加快租赁住房的供应。该试点项目的13个城市基本上属于一、二线城市，这些城市的土地相对紧张，有些地区有集体土地，如城市中的村庄。一些集体土地进入租赁市场有利于增加住房供应和城市村庄的改造。

租赁市场的核心问题是租购比的差距。出租开发的商品房土地回报率太低，年收入通常只有1-2%。集体土地的地价相对较低，对于集体产权所有者来说，可以获得稳定的回报。在市场化条件下，利用集体土地建设租赁住房，年投资回报率可达5%以上。

张大伟指出，用集体建设用地建造出租屋的难点在于如何防止被出租出售。同时，租赁与房价增长之间存在博弈关系，促进租赁业发展的前提是防止房价大幅上涨。