盛煦地产的存量开发商之路——从经营地产到经营资产

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自3月底以来，有消息称，历史上最强有力的房地产调控政策已在北京和上海等一线城市实施。几乎所有的中国房地产开发商都意识到，被称为“行业变革”的狼真的来了，而且来得很快，激起了轩然大波。

变革意味着对旧模式的冲击和新商业机会的出现。华平投资集团长期关注中国房地产的投资机会，自2013年以来，加强了在存量房地产领域的布局，先后投资了以魔方公寓、徐升地产、翼城创意为代表的新房地产企业，其中徐升地产由华平投资于2015年自行成立。

诞生于变革前夕的徐升地产自然被赋予了开拓者的使命。华平显然对股票房地产行业的未来充满信心。然而，如果徐升能够实现从萌芽到繁荣的房地产改革时代，有必要开始一个脚踏实地的新旅程。

先走，半步，它就会跟着来。

从华平投资中国的时间可以看出，华平在进入中国之初投资的是以R&F和绿城为代表的房地产开发商；2006年，酒店投资并布置了7天。从某种意义上说，可以说它参与了股票房地产业；2015年，当徐升地产布局时，华平是业内第一家为股票开发配置重型资产的公司。

根据徐升房地产公司创始人、董事长兼总裁王千的说法，徐升的诞生是理所当然的。2013年，华平投资(Huaping Investment)亚洲房地产行业的负责人兼合伙人约瑟夫·加格农(joseph gagnon)在一次朋友聚会上对王千表示，中国一线城市一些位置优越的现有房产并未得到最佳利用或处于最佳运营状态，有很多升级和升级的机会。特别是从总体趋势来看，增量房地产的机会越来越少，现有房地产的潜力很大。

这次聊天的最终结果非常精彩。华平投资和王千都进行了投机性的谈话，认为值得投入精力，成为一个股票房地产领域的企业。所以经过精心准备，徐升房地产于2015年正式成立。作为业内最早以存量房地产开发为主营业务的创新型房地产企业，徐升房地产迈出了第一步，在行业内占据了许多机遇。

事实上，2015年对中国房地产行业来说也是具有里程碑意义的一年。根据国家统计局的估计，2015年，中国每个家庭拥有大约1.08套住房。根据欧美发达国家的经验，在每户拥有1.1套住房后，住房市场接近峰值。在股票型房地产业务中，徐升房地产的诞生可以说是恰逢其时，这是行业发展的必然。

这种股票很好，经过了耐心的打磨

王千一直强调，作为一个开发商的股票房地产和增量房地产是完全不同的事情，要考虑的因素是非常复杂的。只有完善了所有的细节，我们才能实现运营状态的优化，这绝不是简单随便的买一栋楼然后租出去。

华平投资董事总经理吴开英年初在一个行业论坛上也明确表示:房地产领域的创新不一定意味着颠覆传统产业。在如何完成企业规模并向更大规模扩张方面，有许多更聪明的做法和突破点，而企业细节的优化必将帮助企业达到一个新的水平。

细节，或细节，成为股票房地产发展的关键。与增量开发的粗放管理相比，存量开发在成本控制、区域规划甚至功能设置方面的要求更为严格。徐升房地产旨在满足中高端商务人士的租赁和创意办公需求。最重要的是通过细致的设计创造一种活的文化，然后形成一个定位清晰的产品，可以很快形成声誉。这在房地产行业是前所未有的做法。

2016年9月，上海张江一期工程正式开工，成为验证徐升地产商业模式的关键。张江一期很快实现了50%以上的入住率。作为一个几万平方米的项目，这样的速度对王千来说似乎并不容易。在探索现有房地产运作的过程中，徐升不断修正自己的商业模式。王千说，美国同类型的商业公寓不需要搭配，但西方文化与东方文化是不一致的。目前，该项目同时连接了商务公寓、创意办公室和配套业务三种形式，不仅可以提高整体租金回报，还可以提升整个项目的商业价值。

2016年，徐升与华平投资的房地产经营企业达成战略合作。徐升地产投资Next创意，徐升地产成为Next创意的第二大股东，进一步深化了双方在业务和资金上的战略合作。与徐升地产的资产配置特点不同，宜城创意成立于2008年，专注于与住宅、建筑、固定资产相关的投资、运营、改造和整合，主要业务涵盖新管理办公室、精品创意园、设计服务公寓和度假产品。

毅城创意联合创始人、徐升毅城联合总裁沈敏凯先生表示:“毅城创意打造的基地品牌产品涵盖了新作品空基地作品、空基地生活服务住宅以及即将推出的一系列新颖创新产品。基本系列产品一经推出，就受到用户和社区的深切关注和好评。余省与宇成联合打造的更多存量资产改造项目将继续提升周边地区的环境质量，为创意专业社区打造沟通平台，为多方资源创造双赢局面。”

徐升地产与翼城创意的战略合作是重资产与轻资产的结合。从企业运营的角度来看，这种结合不仅增加了资产的厚度，还提高了现金流的收益率，是行业内一种独特的创新措施。事实上，正是在战略合作达成之后，及其后的程的发展迎来了一个加速期。

不是房地产，而是资产

目前，徐升地产和翼城创意共有27个项目，覆盖上海、北京、天津等一线城市，其中6个为自有物业，其余为整体租赁。目前，徐升房地产在存量房地产的运营中已经形成了一定的声誉，正寻求与越来越多的掌握资源的企业达成战略合作，从而快速提升其模式。

在徐升房地产的创业过程中，王千也清楚地意识到，他所打造的股票型房地产运营商作为资产管理平台的定位更加准确。从形成现金流的过程来看，虽然在很多情况下，徐升像房地产开发公司一样，会更加注重物业投资，但后续的现金流是通过对建筑物的改造获得的，从而提高建筑物的质量，带动租金收益的增加。从某种意义上说，华平投资近期投资的徐升房地产和魔方公寓不是房地产，而是经营性资产。

华平的执行董事张奇奇认为，股市中有两个成功因素:获得资产的能力和经营的能力。这两点是徐升的长处。寻找和购买股票需要独特的眼光。整个收购过程是一个非常复杂的过程，会有各种各样的问题。如何做好物业收购的结构，包括未来的物业处置等。运营能力也是许多竞争对手相对缺乏的能力，包括物业的定位、改造、招商和运营，以及购买后每一步能否做到最好，这与许多竞争对手不同。张奇奇还表示，许多存量住房市场的经营者采用的是轻资产模式，没有能力收购房产，或者说他们并不专注于收购房产，因此在这样一个相对独特的市场中，徐升有其独特的优势。

王千表示，reits在美国非常发达，可以为中小投资者提供机会，通过募集资金投资利润丰厚的房地产行业。投资者权益具有良好的流动性，也能分散投资风险。从这种思路看徐升房地产的价值，会更清晰。徐升经营的关键是不断优化现有房地产的资产属性，为资本带来稳定和可预测的回报。

如果我们从资产平台的角度来观察徐升房地产乃至整个中国大陆的股票型房地产运作，我们会发现它有一个巨大的优势，那就是它有足够的容量来容纳资本的需求，可以成为大资本的有效投资渠道。随着中国经济的不断发展，观察中国一线城市可以发现，与纽约和伦敦类似，流动性高的商务人士规模越来越大，北京、上海和深圳等一线城市的中高端房产租金也在迅速上涨。张奇奇认为，从资产回报的角度来看，一线城市核心街区的房地产存量越来越具有吸引力。在这种情况下，传统的房地产巨头纷纷加入进来，这也证明了徐升房地产所探索的商业模式已经成为行业的标杆。

对于华平投资和徐升房地产来说，股票型房地产领域的创新不再仅仅是一种尝试。尤其是徐升地产、魔方公寓和华平投资的Next创意之间有着巨大的协同效应。

对徐升来说，股票房地产的戏剧才刚刚开始。