购房“加杠杆”调查：按揭+消费贷重出江湖

本篇文章2441字，读完约6分钟

去年下半年，全国大规模开展了银行个人消费贷款调查，银监会等监管部门也采取了一系列措施，严格监控消费贷款等资金流入房地产，成效显著。

然而，2018年，“增加杠杆”购房的方式再次出现。近日，《证券日报》记者发现，一些房地产中介和融资担保公司联合推出“第一套65%按揭+0.50%消费贷款”、“第一套60%按揭+10%消费贷款”、“第二套40%按揭+30%消费贷款”和“第二套20%按揭+50%消费贷款”，解决购房者首付款不足的问题。

中介和融资担保公司吸引客户

元旦过后，《证券日报》的记者接到了更多的销售电话，其中大部分与贷款有关。其中，"购房首付30% "的新业务推广引起了本报记者的关注。事实上，在北京，无论是第一套房还是第二套房，按照现行政策，首付都不可能只有30%。

根据中国人民银行业务管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心于2017年3月17日联合发布的《关于完善商品房销售和差别信贷政策的通知》，该户名在北京拥有一套住房。如果北京没有住房但有商品房贷款记录或公积金住房贷款记录，普通自住住房首付比例不低于60%，非普通自住住房首付比例不低于80%。本市无居民家庭名下住房，且无商品房贷款记录或公积金住房贷款记录的，购买普通自住住房应执行现行的首套房政策，即首付比例不得低于35%，购买非普通自住住房的首付比例不得低于40%(自住商品房、两房及其他政策性住房除外)。根据通知，该政策将于2017年3月18日起实施。

在回答记者提问时，一家融资担保公司的业务员说:“这种业务几年前也出现过，属于银行的阶段性业务。它已经一个月没有推出了，预计将在春节前后结束。主要面向优质客户。”

售货员解释说:“这是银行的新产品，资金由银行拨付。根据现行政策，当商业贷款占40%，银行给产品增加30%时，可以获得70%的贷款。其中，商业贷款最长贷款期限为25年，二手房贷款利率按现行政策上调20%，拨付资金最长贷款期限为10年，贷款利率按基准利率上调10%。两份贷款申请同时面对面签署。抵押贷款将首先发放，而“红利部分”将在半个月后发放。买家只需与卖家协商贷款时间。”

在接受《证券日报》记者的采访时，这名销售员说:“奖金部分是消费贷款。与以前的业务不同的是，这款新产品只抵押一次，抵押贷款和消费贷款同时亲自签字。如果您购买两套非普通住房，您将按照“20%按揭贷款+50%消费贷款”支付30%的首付款；如果您购买第一套普通住房，您将按照“65%的按揭贷款+0.5%的消费贷款”支付30%的首付款；如果您购买第一套非普通住房，您将按照“60%按揭贷款+10%消费贷款”支付30%的首付款。‘加部分’的贷款利率比基准利率高10%。”

然而，“红利部分”的贷款额度是有上限的，已婚买家200万元，单身买家100万元。此外，贷款人还需支付“奖金部分”的1.5%作为手续费。

《证券日报》记者咨询了一位作为买家的房地产经纪人:“我听说第二套房现在可以交30%的首付。你怎么操作它？”

面对记者的提问，一位房地产经纪人的工作人员说:“这可以在不久的将来完成。你最喜欢哪个地区的房子和总价，我会给你一个贷款计划。”

一位房地产经纪人也告诉《证券日报》记者:“这项业务不需要贷款人的收入。它只需要支付贷款金额的1.5倍。同时，只要贷款人能够提交合理的收入证明，工资流就可以由担保公司打包，不需要支付额外的手续费。”

一家与房地产中介有关系的融资担保公司的一名工作人员在接受记者暗访时表示:“这种新产品被称为‘红利贷款’，以前被称为‘估价贷款’。”预计不会在春节前后完成，最迟会在第一季度末结束。”

然而，尽管本报记者一再追问，融资担保公司的中介人员和业务员始终不愿告诉合作银行。

“4+3”等模式涉嫌违规

去年3月24日，中国人民银行业务管理部、中国银行业监督管理委员会北京监管局、北京市住房和城乡建设委员会、北京住房公积金管理中心联合下发了《关于加强北京市住房信贷业务风险管理的通知》，要求商业银行按照“了解客户”的原则，加强对客户的尽职调查，认真检查买家首付资金来源，拒绝向使用“首付贷款”等杠杆金融产品的客户发放贷款。同时，各商业银行要加强对消费贷款和其他无担保信贷的管理，严禁以消费贷款和个人商业贷款的名义发放资金支付购房首付款。

1月13日晚，银监会发布了《关于进一步深化银行业市场混乱整治的通知》、《关于进一步深化银行业市场混乱整治的意见》和《2018年银行业市场混乱整治要点》，明确了整治的8个重点，提出了22个工作重点。违反宏观调控政策、影子银行和跨金融产品风险被列为2018年整治的重中之重。这22个重点整改领域“点名”了违反信贷政策和房地产行业政策的混乱:整改违规行为将直接或间接将表内和表外资金借入或绕道股市；为房地产企业直接或变相支付土地购置费提供各种表外融资，或以自有信贷提供支持或渠道；为“四证”不全、资金不足的商业房地产开发项目提供融资；发放首付款不符合规定的个人住房贷款；为了充当融资渠道或借贷渠道，它直接或间接地为各种机构发放首付贷款提供了便利；综合消费贷款、个人商业贷款、信用卡透支和其他资金用于购房。

然而，“按揭贷款+消费贷款”模式实际上是在给按揭客户“增加杠杆”，并利用“面对面签约”和“一次性按揭”来掩盖不符合的过程。

《证券日报》记者查阅了多家银行的消费贷款贷款合同，了解到贷款用途通常有以下约定:只能由借款人或其经营企业用于满足正常的营运资金需求或借款人个人合法消费。您必须确保不会使用本合同项下的贷款从事非法活动，包括但不限于洗钱、欺诈、赌博等。，不会用于投资股票、期货、债券、房地产等国家监管部门禁止银行贷款的领域，也不会用于注册企业、股票投资等股权投资。简而言之，消费贷款不应用于房地产等投资领域。

然而，在暗访过程中，几名销售人员告诉记者，"商业合规"和"正常程序"是促进贷款的必要条件。